Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/13085 K.2017/7763

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 23.05.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.... geldi. Karşı taraf davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Asıl davada davacı vekili, davacının, davalı bankanın...... Şubesi ile bila tarihli harici bir satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme konusunun davalı banka adına kayıtlı ....

29 pafta, 76 ada, 62 parsel numaralı taşınmazda kurulu kat mülkiyetine göre 29 adet bağımsız bölümün 435.000,00-TL bedelle davacıya devri olduğunu, sözleşmenin yapıldığı tarihte bu bağımsız bölümlerin %49 oranında tamamlanmış durumda olduğunu, davacının 29 adet bağımsız bölümün her birini 15.000,00 TL bedelle olmak üzere toplam 435.000,00 TL’ye almaya vaat ettiğini, daha sonra müvekkilinin kalan %51’lik inşaatı bitirdiğini, inşaatın devamında dairelerden 22 adedinin satıldığını kalan 7 dairenin ise davacıya devredilmesi gerekirken davalı bankanın 3. kişilere satıp tapuda devirlerini yaptığını,

taşınmazların dava tarihindeki değerlerinin davacının uğradığı gerçek zarar bedeli olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla 140.000,00 TL'nin (ıslahla 500.000TL.'nin) dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili; davacının, davalı banka ile yapılan bila tarihli harici satış vaadi sözleşmesine konu 29 adet bağımsız bölümü 435.000,00 TL'ye almayı vaat ettiğini, inşaatın devamı sürecinde satış vaadine konu dairelerden 22 adedinin satıldığını, bu dairelerin satış bedellerinin davacı ve alıcılar tarafından davacıya ait hesaba yatırıldığını, davalı banka tarafından da paranın satış vaadi sözleşmesine istinaden çekildiğini, satışı vaad edilen 29 adet bölümün toplam değeri 435.000,00 TL olmasına karşın davalı bankanın 583.000,00 TL tahsil ettiğini, aradaki 148.000,00 TL'lik farkın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacı ile davalı arasında bila tarihli harici bir akit yaptığını, harici sözleşmeye binaen davacının......

İli, ....İlçesi Tömük Köyü AIataş Mevkii 29 Pafta 76 Ada 62 Parselde kayıtlı 29 adet bağımsız bölümü toplam 435.000,00 TL'ya satın alacağını, bu bedelin 130.000,00 TL'sini 20/10/2009 tarihinde, 140.000,00 TL'sini 20/11/2009 tarihinde, 165.000,00 TL'sini ise 20/12/2009 tarihinde, nakden davalı bankaya ödeyeceğini, davacının söz konusu bedellerin hiçbirini belirtilen zamanlarda ve daha sonra ödemediği,

bunun yanında sözleşmeye ilişkin hiçbir yükümlülüğünü yerine getirmediğini, sözleşmenin uygulanmayarak sona erdiğini, ayrıca davacının kendi imzasını taşıyan 02.03.2011 tarihli müvekkil bankaya hitaben yeni bir teklif verdiğini, yine davacı vekilinin de aynı dairelerle ilgili satın alma teklifleri verdiğini, bu teklifler ile taraflar arasındaki ilk sözleşmenin aslında yürürlüğe girmediğini, satılan dairelerin hiçbir hüküm ifade etmeyen bila tarihli satış vaadi sözleşme mucibince satılmadığını savunarak asılve birleşen davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, tespiti yaptırılan dairelerin gerçek bedeli olan 500.000,00-TL.nın davalı banka tarafından davacıya ödenmesi gerektiği, birleşen dava yönünden davacı tarafından 148.000,00 TL fazla ödeme yapıldığı ve fazla yapılan ödemenin de davalı bankaca davacıya ödenmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile 500.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen davanın kabulü ile, 148.000,00 TL alacağın temerrüt tarihi olan 04/11/2011 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Asıl davada talep, taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi gereği, davacıya verilmesi gereken ancak davalı tarafından 3 kişilere satıldığı iddia edilen 7 adet bağımsız bölümün değerinin tespit edilerek davacıya iadesi istemine ilişkindir.

Satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Somut olayda taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmediğinden hukuken geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini, sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilir.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından istifade ederek kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Ödenen bedelin iadesine karar verilirken, denkleştirici adalet kuralı gereğince, satış bedelinin paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Ancak, denkleştirme yapılırken, iade alacaklısının(davacının), geçersiz sözleşmenin ifa edilemeyeceğini öğrendiği tarihin esas alınması gerekir. Çünkü, geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini bile bile haksız zenginleşmenin iadesini istemeyen alacaklı, zararın artmasına kendisi sebep olacağından bu artan zararını iade borçlusundan isteyemez.

Bu kapsamda somut olay değerlendirildiğinde, sözleşmeye konu bağımsız bölüm adedi 29 tanedir. Davacının da kabulünde olduğu üzere, inşaat halinde alınan bu taşınmazlar davacı tarafça tamamlanmış ve 22 tanesi davacı tarafından gösterilen kişilere satılmıştır. Böylelikle 22 adet bağımsız bölüm yönünden geçersiz sözleşme geçerli hale gelmiştir. Davacı, geriye kalan 7 dairenin bedelini ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilecektir.

Bu durumda mahkemece, satış vaadi sözleşmesinde 29 bağımsız bölüm için toplam olarak belirlenen bedelin, dava konusu 7 bağımsız bölüme isabet edecek değerinin denkleştirici adalet kuralı gereğince konusunda uzman bilirkişiye hesaplattırılıp iadeye karar verilmesi gerekirken dairelerin gerçek bedeli dikkate alınarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Ayrıca, dava konusu taşınmazların inşaat halinde iken sözleşmeye konu yapıldığı, daha sonra davacı tarafından tamamlandığı ve davalı tarafından da tamamlanmış hali ile 3. kişilere satıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, "Çoğun içinde az da vardır." kuralı gereğince, davacının dava konusu 7 adet taşınmaza yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafların vekaletsiz iş görme hükümleri gözetilerek tespit edilip bu bedele de hükmedilmesi gerekmektedir.

3) Birleşen davada davacı; davalı bankanın gayrımenkulleri, taraflar arasında yapılan sözleşmede belirlenen bedelin üzerinde fazla bir bedelle davacıdan tahsil ettiğini iddia ederek alack talebinde bulunmuştur.

Davacı, davalı ile yaptıkları satış vaadi sözleşmesi gereğince sözleşmeye konu 29 adet taşınmazdan 22 tanesinin davalı tarafından kendi gösterdiği şahıslara satılıp tapusunun devredildiğini bildirdiğine göre, mahkemece taşınmazların tapu kayıtlarının getirtilmesi, banka kayıtlarının incelenmesi ve taşınmazların satış tarihindeki gerçek değerlerinin de tespit edilerek satış bedellerini kimin aldığı saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.