Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/13128 K.2018/204

Taraflar arasındaki ... davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıdan ... halindeki taşınmazın kat irtifaklı 3 adet bağımsız bölümünü 04/08/2005 tarihinde beheri 5.000 TL'den toplam 15.000 TL bedelle satın aldığını, satıştan sonra ...ın tamamlanmaması nedeniyle arsa sahiplerine karşı ...

3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davacı açtığını, arsa sahiplerinin bu davanın açılmasından sonra aleyhine tapu iptali ve tescil davası açtıkları, yargılama sonucunda yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılan taşınmazların dava konusu taşınmazlar da dahil olmak üzere tapularının iptaline karar verildiğini, satış işlemi nedeniyle büyük zarara uğradığını, rücu hakkının bulunduğunu belirterek 15.000,00 TL‘nin satış tarihi 04/08/2005 tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davanın süresinde açılmadığını, dava konusu daireleri ... devam ederken satın aldığını, yüklenicinin vefat etmesi nedeniyle ...ın yarım kaldığını, sonraki aşamada davacının da arasında olduğu bir çok kişinin ...lik için arsa sahiplerine teklif yaptığını, sonuç alamayınca davacının daire alanları kendisine satması için zorladığını, toplam 15-16 daire aldığını, dairelerin 1/5 fiyatına satıldığını, davacının bütün hukuki riskleri ve gerçekleri bilerek satın aldığını, davacıya zorla daire satmadığını, arsa sahipleri tarafından açılan davada sözleşmenin feshi ve tapu iptaline karar verildiğini, davacının arsa sahiplerinden tapuları iptal edilen dairelerin bedellerini aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; ödenen bedelin sebepsiz ...ye dayalı olarak iadesinin talep edildiği, sebepsiz ...ye istinaden tazminat talebinde bulunması için taraflar arasında yapılan alış verişte davacının amaç ve satıcı karşısındaki durumunun değerlendirilmesi gerektiği, dava konusu olayda, davacının yüklenici tarafından satılan ve ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/563 sayılı tapu iptali ve tescil davasına konu 15 adet bağımsız bölümü farklı farklı şahıslardan tapuda da devir işlemini adına yapmak suretiyle satın aldığı, bu halde münhasıran davalıdan dava konusu daireleri iyi niyetle, sonucunu ve riskini bilmeden satın aldığı iddia edilemeyeceğinden sebepsiz ...nin unsurları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Sebepsiz ...den söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, ... ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve ...nin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.

Borçlar Kanunu'nun konuya ilişkin 61 ve ardından gelen maddelerindeki (TBK'nın 77 ve ardından gelen maddelerindeki) düzenlemelere göre, sebepsiz ...; geçerli olmayan veya tahakkuk etmemiş yahut varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayan şeyin hataen verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir.

Sebepsiz ... bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun, sebepsiz zenginleşen, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı, geri verme borcu altındadır.

Dosyanın incelenmesinde; davalı tarafından dava konusu taşınmazın yüklenicisinden 29/12/1998 tarihli resmi senetle kat irtifakına ayrılan 3 bağımsız bölümü, 29/12/1998 tarihinde satın alındığı, arsa sahipleri tarafından 11/06/1999 tarihinde yüklenicinin vefatı nedeniyle ediminin imkansız hale gelmesi nedeniyle yüklenicinin terekesine karşı yüklenici adına tescil edilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ve kendi adlarına tesciline yönelik dava açıldığı, yargılama neticesinde tapu kayıtlarının eski hale getirilerek arsa sahipleri adına tesciline karar verildiği,

04/08/2005 tarihinde ise dava konusu taşınmazların davalı tarafından davacıya tapuda resmi senetle satışının gerçekleştiği, yine arsa sahipleri tarafından 18/11/2005 tarihinde dava konusu taşınmazların da arasında bulunduğu yükleniciye isabet eden ve satışı yapılan taşınmazlar hakkında tapu iptali tescil davası açıldığı ve davanın kabulü ile bağımsız bölümlerin tapularının iptaliyle arsa sahipleri adına tesciline karar verildiği görülmektedir.

Arsa payı karşılığı ... sözleşmesi gereğince, henüz işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesi ... niteliğindedir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı ... hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar.

Borçlar Kanunu'nun 162. ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda ... haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Ancak, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, bu tapu payları, talep halinde arsa sahibine geri döner.

Yükleniciden arsa payı satın alanlar ise, ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde arsa paylarına hak kazanabileceklerinden, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmaları mümkün değildir.

Somut olayda da, belirtildiği üzere sözleşmenin geriye etkili feshedildiği ve yüklenici tapu payına hak kazanmadığı ve arsa sahiplerinin ... olarak yükleniciye devrettiği payları davalıdan devralan davacının tapularının iptalinin gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Böylelikle tapuda resmi şekilde yapılan satış sözleşmesinin geçersiz hale geldiği belirlenmektedir. Taraflar arasındaki satış sözleşmesi nedeniyle davalının bedel aldığı sabit olduğundan geçersiz satış nedeniyle aldığı bedelin iadesi gerekecektir.

O halde; mahkemece; dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının arsa sahipleri tarafından açılan dava neticesinde iptaline karar verildiği anlaşıldığından davacı tarafından davalıya ödenen bedelin iadesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.