Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/21689 K.2017/1381

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı asıl davada; davalılar ile imzaladıkları ''hesap mutabakatı ve sözleşme'' başlıklı sözleşme ile davalılardan 5508 ada 12 parselde yer alan apartmanın 3. kat 6 no.lu bağımsız bölümünü satın aldığını, sözleşme gereğince taşınmazın, iskanının alınmasını takip eden üç ay içinde kendisine teslim edilmesi gerekirken iskan alındıktan sonra 30.03.2011 tarihinde davalıların, taşınmazı 3.bir şahsa sattıklarını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla keşifle belirlenecek bedelin davalılardan 30.03.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini, birleşen davada ise;

davaya konu taşınmazın 3. şahsa satılması nedeniyle buraya taşınamadığı ve başka bir dairede kiracı olarak oturmak zorunda kaldığını ileri sürerek 26.000 TL'nin 01.06.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar asıl ve birleşen davada; davaya konu taşınmazın davacının muvafakati ile 3. kişiye satıldığını, satış bedelinin de davacı tarafından tahsil edildiğini savunarak asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Mahkemece; asıl ve birleşen davanın kabulüne, 150.000TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, birleşen dosyada 8.000,00 TL kira tazminatının 09/09/2011 tarihinden itibaren davalılardan alınarak davacıya verilmesine, ıslah dilekçesinde belirtilen 65.000,00 TL alacak talebinin ve ayrıca 2.000,00 TL 'de kira getirisinin 24/12/2013 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm; davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davada, geçersiz satış sözleşmesi gereğince taşınmazın rayiç bedelinin tahsili talep edilmektedir.

Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının geçerli(haklı) bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması (zenginleşmesi) demektir. Sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talep edilebilmesi için borçlunun mal varlığından bir başkasının aleyhine olarak bir zenginleşme meydana gelmeli, zenginleşme ve zenginleştirici olay arasında illiyet bağı bulunmalı ve zenginleşme haklı bir sebebe dayanmamalıdır.

Taşınmazın devrine ilişkin, TMK'nun 705, BK'nun 213(TBK'nun 237), Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanununun 60.maddeleri gereğince ve HGK'nun 15.11.2000 tarih, 2000/13-1612 E, 2000/1704 K.sayılı kararı ile taşınmazın devrine ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir.

Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "Denkleştirici Adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici Adalet İlkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir.

Somut olayda ise hükme esas alınan bilirkişi raporunda; taşınmazın 3. şahsa satıldığı tarihte değerinin 215.000TL, dava tarihinde ise 220.000TL olarak belirtildiği, mahkemece de 215.000 TL'nin tahsiline karar verildiği görülmektedir.

O halde mahkemece; davacının ödediği satış bedelinin taşınmazın 3.şahsa satıldığı bir başka deyişle ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar ulaştığı alım gücünün uzman bilirkişi raporu ile çeşitli ekonomik etkenlerin (altın ve döviz kurlarındaki artışın, maaş artış oranları ile ÜFE artış oranı ile ilgili değerlerin) ortalaması alınarak oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, taşınmazın rayiç değerinin tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

3-) Birleşen davada davacı, taşınmazın zamanında teslim edilmemesi nedeniyle kirada oturmak zorunda kaldığını belirterek uğradığı zararın tazminini talep etmiştir.

Yukarıda da belirtildiği üzere; tapulu taşınmazların haricen satışı geçersizdir. Davada dayanılan sözleşme resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir (MK md. 634, Tapu Kanunu md. 26). O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda davacı, bu geçersiz sözleşme nedeniyle davalılara verdiğini, sebepsiz zenginleşme kuralları nedeniyle geri isteyebilir. Ancak, davacı(alıcı) dairenin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybı karşılığı tazminat talep edemez.

O halde mahkemece; taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davacının ödemek zorunda kaldığı kira bedelini davalı taraftan talep edemeyeceği gerekçesi ile birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.