Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/3585 K.2017/14230

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın usulden reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, kat maliki olan davalının, sitenin genel kurul kararları ve işletme projeleri kesinleştiği halde 2008-2013 dönemine ilişkin ortak giderler avans borcunu ödemediğini, bunun üzerine davalı hakkında icra takibi başlatıldığını ancak davalının haksız itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek, davalının Kırklareli İcra Müdürlüğü'nün 2013/3590 esas sayılı dosyasına vaki itirazını iptali ile takibin devamına ve %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın yasal süre içerisinde açılmadığını, davacının bahsettiği genel kurul kararları ile işletme projelerinin kendisine bildirilmediğini, adı geçen sitede kat irtifakı kurulmamış olduğundan apartman yönetim oluşturulamayacağını ve aidat talebinde bulunamayacağını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, "site yönetiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca ortak gidere ilişkin avans borcunun tahsili için dava açabileceği , ancak dava konusu taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediği ve bu bağlamda somut uyuşmalıkta 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulama yeri bulamayacağı ve davacının davada taraf sıfatının bulunmadığı" gerekçesiyle davanın sıfat (aktif husumet ehliyeti) yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Dava konusu sitede ortak gider alacağının dava konusu edildiği dönem itibariyle henüz kat mülkiyeti kurulu değildir. Bu nedenle uyuşmazlığın 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenmesi olanağı olmayıp somut olaya genel hükümlerin ( MK ve BK ) uygulanması gerekmektedir.

Davacı site yönetimi, davalı payına düşen ortak gider bedelini (aidat ve yakıt) talep ve dava ettiğine göre ihtilaf haksız zenginleşme veya vekaletsiz is görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

Dava konusu sitede toplu yapı yönetimine geçilmediğinden, davada kat mülkiyeti hükümleri tatbik edilemez ise de; ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının doğurduğu işyeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla kooperatifler eliyle inşa edilen toplu yapıların yasal prosedür tamamlanmadan kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda maliklerin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve alanlarda ısıtma, aydınlatma, temizlik yapılması ve bu yerlerin bir disiplin içinde bakılıp, onarılması, sonucu itibariyle yönetilmesi ve yönetim giderlerini karşılaması gerekmektedir.

O nedenle, özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden ... yasal boşluğun doldurulmaması tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya masrafı yapan kişinin diğer maliklere karşı rücu davası açabileceğinin kabul edilmemesi uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durum karşısında benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun, toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksamamalıdır.

Bu şekilde oluşturulan yönetimin sözleşmeden kaynaklanan yetkileri malikler adına temsilci sıfatıyla kullanabilmeleri için açıklanan sebeplerle tüzel kişiliğinin oluşması da gerekmez.

Böyle olunca da davacı yönetimin seçimine dair kararların veya hazırladıkları yönetime dair projenin iptali için kat malikleri tarafından iptal veya tespit davası açılmadığı sürece, sözleşmeden kaynaklanan temsil görevi dahilinde davada taraf ehliyetinin bulunduğu, yönetim giderlerini isteyebileceği benimsenerek işin esasına girilip bir karar verilmesi en uygun çözüm olacaktır. Yargıtay’ın istikrarlı görüşü de bu doğrultuda olup, Yargıtay... Kurulu’nun 09.11.2000 gün ve 2000/13-1314-1606 sayılı ilamı; 08.11.2006 gün ve 2006/12-682-682 sayılı, 17.09.2008 gün ve 2008/3-531-2008/531 ilamlarında da bu ilkeler aynen benimsenmiştir.

O halde davacı site yönetiminin, davalının payına düşen ortak gider bedelini (aidat ve yakıt) alacağını, genel hükümler çerçevesinde talep etmesi hususunda davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek, işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.