Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/476 K.2017/8136

Taraflar arasındaki asıl ve karşı davada alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve karşı davanın ayrı ayrı reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-karşı davalı vekili; davacı ile davalının aralarında harici satış sözleşmesi düzenlenleyerek Sancaktepe, 687 ada 4 parsel sayılı 1275,33 metrekare alanındaki arsanın 1.300,000,00 TL bedel ile satışını kararlaştırdıklarını ve peşinat olarak 20.000,00 TL'nin davacı tarafından davalıya ödendiğini, ancak davacının, taşınmazın ifraz nedeni ile 41,29 metrekare eksilmesi üzerine, eksilen kısmın metrekaresine isabet eden satış bedelinin fiyattan düşürülmesini aksi takdirde peşinat olarak ödenen 20.000,00 TL'nin kendisine iade edilmesini talep etmesine rağmen, davalı tarafından iadenin gerçekleştirilmediğini ileri sürerek 20.000,00 TL’nin faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı- karşı davacı vekili; davacının ifraz neticesinde imar durumundaki değişiklikleri bilmesine rağmen satış bedelini kötü niyetli olarak ödemediğini, sözleşme gereğince yapılan kapora ödemesinin sözleşmeden davacının kendisinin dönmesi nedeni ile istenemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş, karşı dava olarak da satış sözleşmesi nedeniyle taşınmazın ifraz işlemleri için 6.544,76 TL harcama yaptığını ileri sürerek yaptığı masrafların faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşmenin 3/a maddesinde alıcı davacının taşınmazı almaktan vazgeçmesi halinde verdiği satış bedeline mahsuben bedeli geri isteyemeyeceği düzenlenmiş bulunduğundan sözleşmenin bu hükmü geçerli olup, davacı alıcının taşınmazı almaktan vazgeçmesi (kalan satış bedelini ödememesi nedeni ile) nedeni ile ödediği 20.000,00 TL satış bedeline mukabil bedeli istemesinde haklı bulunmadığı belirtilerek, asıl davanın reddine; yine davalının kendi taşınmazına yaptığı ifraz masraflarını davacıdan talep edemeyeceği gerekçesi ile de karşı davanın da reddine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istirdatı istemine ilişkindir.

Temyize konu uyuşmazlık; harici gayrimenkul sözleşmesi gereğince satıcıya ödenen kaporanın tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde geri istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK.237 md.), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.

Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için düzenlenen adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler.

Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir.

Tüm bu bilgiler ışığında somut olay irdelendiğinde; taraflar arasında 29/04/2014 tarihli harici satış sözleşmesinin akdedildiği, davalı-karşı davacının 1.300,000,00 TL bedelle davacı-karşı davalıya taşınmaz sattığı, davacı karşı davalının sözleşmede kararlaştırılan 20.000 TL kapora bedelini davalı-karşı davacıya ödediği, taşınmaz satışının gerçekleşmediği, davacının 20.000 TL kapora bedelinin iadesi için eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Buna göre, taraflar arasında akdedilen 29/04/2014 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. Davacı-karşı davalının bu sözleşme gereğince davalı-karşı davacıya 20.000 TL ödediği hususunda taraflar arasında bir çekişme bulunmamakta olup, davalı-karşı davacının 20.000 TL’yi davacı-karşı davalıya iade etmesi gerekir.

Hal böyle olunca, mahkemece; asıl davanın kabulü gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.