Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/524 K.2017/9222

Taraflar arasındaki asıl davada alacak, karşı davada ise müdahalenin meni ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-k. davalı asıl davada; davalı ile 28/06/2012 tarihinde taşınmaz satışı için anlaştıklarını, 150.000 TL. peşin ödediğini, kalan 270.000,00 TL nin tapuda ödeneceğinin kararlaştırıldığını, parayı ödemesinden sonra davalının tavrının değiştiğini, evdeki eşyaları sattığı halde evdeki eşyalarının hepsini bırakamayacağını ve bir kısmını alacağını söylemeye başladığını, bunun üzerine verilen 150.000 TL’yi belgeleyebilmek amacıyla 05/07/2012 tarihinde biraraya gelindiğini, yazılı sözleşme imzaladıklarını, aynı gün noterde satış vaadi sözleşmesi konusunda da anlaştıklarını,

ancak noterlikçe taşınmazın rayiç değerini gösteren yazı istenince davalının birikmiş 592.17 TL. Emlak vergisi borcu ile 29,50 TL.

Vergi ziya cezasını ödediklerini, davalının işlemi tamamlamak için çağrılmasına rağmen davalının çeşitli bahanelerle işlem yapmaktan kaçtığını, Kasım ayının ilk haftasında tapuya satış için başvuracağını söylediğini, davalıdan 05/11/2012 tarihine kadar haber beklediklerini, o gün telefon açtıklarında davalının sen sözünü tutmadın bende evi satıyorum diye mesaj gönderdiğini, ancak bu tarihten çok önce 31/10/2012 tarihinde davalının evi emlakçı aracılığı ile satışa çıkardığını gördüklerini, tapusunu alacağını düşünerek davalıya ait taşınmazda tadilatlar yaptırdığını, bunun tutarının 60.000 TL’yi geçtiğini belirterek;

fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak şimdilik 151.000 TL’nin dava tarihinden itibaren en yüksek bankaların uyguladığı faiz oranıyla birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı-k. davacı cevap ve karşı dava dilekçesinde; gerçek değerinin 500.000 TL'nin de üzerindeki taşınmazını davacının ısrarlı talebi ve ekonomik ihtiyacı nedeniyle 420.000 TL. üzerinden satılması konusunda anlaştıklarını, 05/07/2012 tarihli taşınmaz satış sözleşmesi protokolünü düzenlediklerini aynı anda da dava konusu konutun davacıya teslim edildiğini, 150.000 TL.’nin ödendiğini, bakiyenin ise Ekim 2012 sonunda ödeneceğinin -

kararlaştırıldığını, davalının konutta yedinci aydan itibaren oturmaya başladığı halde Ekim ayı sonuna gelindiğinde kalan bedelin ödenmediğini, telefonla aramasına rağmen davacının telefonlara çıkmadığını, bunun üzerine müvekkilinin cep telefonunda sözü geçen mesajı gönderdiğini, Aralık ayının ortalarında davacının arayıp kalan satış bedelini temin etmeye çalıştığını bu sebeple kendisiyle temas kurmadığını, bir hafta on gün süre tanınması halinde satış bedelinin temin edileceğini söylediğini, iyi niyetli olarak bu beyana olumlu yaklaştığını ve yılbaşına kadar bekleyebileceğini söylediğini,

ancak bu arada söz konusu bu davayı açtıklarını öğrendiğini, davacının evden de çıkmadığını dava boyunca bu evde oturmayı amaçladığını, bakiye bedel için mesaj suretiyle ihtarname gönderdiğini, davacının ise bakiye bedeli ödeme yönünde yazılı hiçbir delil sunmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması sebebiyle geçersiz olduğunu, bu sebeple davacının şuanda oturduğu daireyi boşaltması gerektiğini, peşin alınan 150.000 TL’yi isteyemeyeceğini savunarak asıl davanın reddi ile karşı davada davacı-karşı davalının taşınmaza el atmasının önlenmesine,

şimdilik Aralık 2012 ayı için 3.000 TL ecrimisil alacağının dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davacı-k. davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; asıl davada taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle, verilen bedelin ve davacı tarafından ödenen taşınmazın vergi borçlarının iadesinin gerektiği, tadilat ve masraf bedeli yönünden davacının zorunlu ve faydalı masrafları talep edebileceği, haricindeki masrafları talep edemeyeceği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile.

158.696,67 TL’nin davalı karşı davacıdan tahsiline, karşı davada; davacı karşı davalının taraflar arasındaki sözleşmeye göre bakiye miktarı Ekim 2012 sonuna kadar ödemesi gerekirken dava açması nedeniyle sözleşmeyi sonuçlandırma iradesinin ortadan kalktığı gerekçesiyle ecrimisil talep etmekte haklı bulunduğu belirtilerek karşı davanın kısmen kabulü ile davacı karşı davalının taşınmaza müdahalesinin menine, 1.300,00 TL ecrimisil alacağının karşı dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı-k. davacının tüm, davacı-k. davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Temyize konu uyuşmazlık; asıl dava bakımından, taraflar arasında haricen yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince ödenen satış bedelinin ve yapılan masrafların iadesi, karşı dava bakımından ise el atmanın önlenmesi ve ecri misil bedelinin satış bedelinden mahsubu istemine ilişkindir.

Somut olayda, taraflar arasındaki 05/07/2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi haricen düzenlenmiştir. TMK 706, TBK 237 (BK 213.md.), TK 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup, hukuken alıcıya her hangi bir hak bahşetmez. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifa ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana ve enflasyon oranlarına bağlı olarak

iade günündeki alım gücünün farklı ve az olduğu da bir gerçektir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış sedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir.

Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmiş ise, 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E.,1940/77 K. Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, taraflar satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf ödediği bedel geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir. Bu bağlamda, verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez.

Buna göre, taraflar arasındaki harici sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı iyi niyetli zilyet olarak kullanan davacının davalı tarafa ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı göz önüne alınarak, davalı-karşı davacının ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, ecrimisil talebinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.