Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/5622 K.2017/7770

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle, daha önceden belirlenen 23.05.2017 duruşma günü için tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... geldi. Aleyhine temyiz olunan davalı adına gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, müvekkili şirket ile davalı şirket arasında 98 nolu bağımsız bölümün satışına dair sözleşme imzalandığını, müvekkilinin üzerine düşen edimini ifa ettiğini, ancak taşınmazı halen teslim etmeyen davalının sözleşme gereği kararlaştırılan kira bedelini de müvekkiline ödemediğini, bu sebeple başlatılan takibe davalı tarafça haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile müvekkili yararına icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; teslimdeki gecikmenin dava dışı İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından inşaat ruhsatının iptal edilmesi ve inşaat faaliyetlerinin durdurulmasından kaynaklandığını, müvekkili şirkete atfedilecek bir kusurun bulunmadığını, ayrıca sözleşmede natamam şeklinde teslimin kararlaştırıldığını, bu şekilde taşınmazın teslime hazır hale getirildiğinin davacı tarafa bildirildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; Noterlik Kanunun 60/3 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olduğu, adi yazılı şekilde düzenlenmiş olan davaya konu sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle bu sözleşmeye dayalı feri nitelikte talep olan kira kaybı bedeline ilişkin tazminatın istenemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dava; taraflar arasında düzenlenen satış sözleşmesi gereğince, davacı tarafından satın alınan bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesi nedeniyle, davacının gecikme tazminatı (kira kaybı) istemine ilişkindir.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur(TMK'nun 706, TBK'nun. 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.

Somut olayda; taraflarca imzalanan "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı sözleşmede, davalı şirketin dava dışı arsa sahibi ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edeceği "Autopia – Otomobil Alışveriş Merkezi Projesi" kapsamında yer alan D 98 nolu bağımsız bölümü davacı şirkete sattığı ifade edilmiştir. Öte yandan, davacı tarafça temyiz aşamasında sunulan tapu kaydından, dava konusu taşınmazın 26.12.2011 tarihinde tapuda yapılan satış işlemi ile davacı şirket adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, mahkemece; davaya konu sözleşmede belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmadığı gibi, davaya konu taşınmazla ilgili tapu kayıtları da celbedilip incelenmemiştir.

Bundan ayrı, davacı vekili 24.12.2015 tarihli dilekçesinde davalı şirket ile yapılan ek sözleşme uyarınca davaya konu edilen (15.01.2013 ila 15.06.2014 tarihleri arasındaki) dönem öncesinde uğramış oldukları kira kayıplarının ödendiğini ileri sürmüş ise de, bu ek sözleşme ile ödemelere ilişkin belgeler davacı tarafça dosyaya sunulmamıştır.

.../...

-3-

Bu durumda, mahkemece; öncelikle davaya konu sözleşmede belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığının araştırılması, mevcut ise sözleşme ile imzalandığı tarihteki taşınmaza ait tapu kaydının tedavülleri ile birlikte getirtilerek dosyaya konulması, ayrıca davacı tarafça bildirilen ek sözleşme ile kira kaybı ödemelerine ilişkin belgelerin dosyaya sunulmasının istenmesi, sonrasında ise yukarıda yapılan açıklamalar ışığında toplanan delillerin değerlendirilmesi ve ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında hüküm tesis edilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, kararın bozulması gerekmiştir.

2-) Bozma nedenine göre, davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.