Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2016/7487 K.2017/15677

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının, 02/08/2010 tarihli harici satış sözleşmesi ile hissedarı olduğu 3 adet taşınmazı toplam 89.620,00 TL’ye kendisine sattığını ve satış bedelini peşin aldığını, sözleşme gereğince en geç 31/12/2010 tarihine kadar tapu devirlerinin üzerine yapılması gerektiğini, davalının, işlemlerin devam ettiğinden bahisle kendisini bu güne kadar oyaladığını, Tapu Sicil Müdürlüğü'nden satışa konu parseller üzerinde haciz olduğunu öğrendiğini, tapuları alacağı inancı ile taşınmazlara emek ve masraf yaptığını,

geçersiz sözleşme gereğince herkesin aldığını denkleştirici adalet ilkelerine göre iade etmek zorunda olduğunu beyan ederek fazlaya ilişkin dava ve talep hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacı ile taşınmazın satılması ile ilgili anlaşma yaptıkları zaman davacıya taşınmazın tapu kaydında ortaklardan birinin borcu sebebiyle haciz olduğunu bu nedenle tapu intikal işlemlerinin bu haczin kaldırılmasından sonra ancak yapabileceğini söylediğini davacının, bu durumu kabul ederek taşınmazı bu haliyle aldığını, aralarında bu şekilde anlaşma sağlandığından taşınmazı kendisine teslim ettiğini ve taşınmaz üzerindeki haczin kalkması durumunda intikal işleminin hemen yapılacağını sözleşmeye aykırı davrananın davacı olduğu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; davacının tapuda yapılacağı bildirilen devir işlemine güvenerek harici satış ile satın aldığı taşınmazlara birçok yatırım yaptığı, yapılan yatırımların taşınmaza değer kattığı, alınan bilirkişi raporuna göre; taşınmazların toplam değerinin 311.485,97 TL olduğu, davacı tarafından yapılan yatırımlarla taşınmazların kuru tarladan sulu tarla vasfına kavuştukları, taşınmazlarda kazı, dolgu ve teraslama ve taş toplama işlemlerinin yapıldığı,

taşınmazlar içine bağ omçaları dikilerek sulama sistemlerinin kurulmuş olduğu, dava konusu taşınmazın satın alma tarihinden dava tarihine kadar davacı tarafından kullanılan bedeli ayrıca hesaplandığı, davanın ilk açılış tarihinde 100.000 TL bedel istenmiş olmakla kullanımdan kaynaklanan 10.680,98 TL bedelin davacı tarafından fazlaya ilişkin hakların kullanılması ile bakiye kalan alacak ile ilgili dava açtığında bu aşamada değerlendirilmesinin daha uygun olacağı gerekçesiyle davanın kabulü ile; 100.000,00 TL'nin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine, bu miktara dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, davacının fazlaya ilişkin taleplerinin saklı tutulmasına karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Dava, harici satım sözleşmesine dayalı alacağın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği tahsiline ilişkindir.

Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK'nun 706, TBK'nun 237. (BK.'nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.

Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "Denkleştirici Adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Şu durumda; hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır.

Aksi takdirde, kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır. Ancak, burada denkleştirme yapılırken, iade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarihe dikkat edilmelidir.

Zira geçersiz sözleşmenin artık ifa edilmeyeceğini bile bile haksız zenginleşmenin iadesini istemeyen alacaklı, zararının artmasına kendisi sebep olacağından bu artan zararı iade borçlusundan istenememelidir.

Hal böyle olunca mahkemece; davacı tarafça, taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen satış bedelinin, ifanın imkânsız hale geldiği tarih saptanarak bu tarih itibariyle, ifanın imkansız hale geldiği tarihin saptanamaması halinde ise dava tarihi itibariyle enflasyon, üretici ve tüketici fiyatları endeksleri, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücünün yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı, taraf,

hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlemesi ve bu miktara hükmedilmesi gerekirken, bu yönler gözardı edilerek, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

3-) Davacı taraf ödediği satış bedelinin yanında, dava konusu taşınmazı kullandığı süre içerisinde taşınmaza yapmış olduğu bazı iyileştirme masraflarını da davalıdan talep etmektedir. Tarafların da kabulünde olduğu üzere taraflar arasında satım sözleşmesine konu taşınmazlar halen davacı tarafın zilyetliğinde bulunmaktadır.

Davacının satın aldığı taşınmazda yaptığı iyileştirme bedelini isteyebilmesi için taşınmazın mal varlığından çıkmış, başka bir deyişle dava konusu taşınmazı tahliye etmiş olması gerekir.

Davacının taşınmazı dava tarihi itibariyle kullandığı ve zilyetliğinin devam ede geldiği anlaşıldığına göre davacının iyileştirme bedeline ve bu bedelin faizine yönelik talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

4-) Somut olayda, harici satım sözleşmesine konu taşınmaların halen davacının zilyetliğinde bulunduğu tüm dosya kapsamı ile sabittir. Bu durumda 10/07/1940 günlü ve 2/7 sayılı İBK uyarınca. BK 81 (TBK 97) maddesinin uygulama yeri bulacaktır. 10/07/1940 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre, geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeline alıcı faiz isteyemez.

Davaya konu taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğuna göre, her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlüdürler. Taşınmaz dava tarihi itibariyle davacının zilyetliğinde ve tasarrufunda bulunduğuna göre zilyetlik devam ettiği sürece faize hükmedilmeyeceği, taşınmazın iade anından itibaren faize hükmedileceği hususu gözardı edilerek hüküm tesisi doğru görülmemiştir.