Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/10389 K.2018/3526

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı açtığı işbu davada , davalının dava konusu taşınmazda 01.01.2011 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak market işlettiğini, bu taşınmazda davalının babası ...'ın da 20 seneyi aşkın süre ile kiracı olduğunu, sonrasında taşınmazda bulunan marketi oğlu davalıya devrettiğini, taşınmazın uzun süredir davalının babasında bulunması nedeniyle bugüne kadar hiçbir tadilat ve inşaat yapılamadığını, eski olan binanın her geçen gün biraz daha yıpranması nedeniyle kiralanan taşınmazda esaslı tamir ve tadilata ihtiyaç duyulduğunu, taşınmazın mevcut şekli ile kullanılmaya devam edilmesinin telafisi olanaksız zararlara neden olabileceğini beyanla davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazdan yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım nedeniyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, sunacağı kira sözleşmesinin bitiş tarihinin 01.01.2016 olduğunu , bu itibarla davanın süresinde açılmadığını, davacının amacının davaya konu iş yerinde tadilat yapmak değil sadece tahliye sağlamak olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, süresinde açılmadığı ve ilgili belediye tarafından onaylanmış proje sunulmadığından ispat edilemediği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 350/2. maddesi hükmüne göre kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davaların belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi uyarınca kiraya veren daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliler toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.

Kiralananın zorunlu onarımı gerektirmesi halinde ise Türk Borçlar Kanununun 320. maddesi hükmüne göre geçici tahliye davası açılabilir. Bu dava, Türk Borçlar Kanununun 350/2. maddesinde düzenlenen imar amaçlı esaslı onarım ve değiştirmeden farklı bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanununun 320. maddesinde düzenlenen geçici tahliye davası hem konut ve çatılı işyeri kiralarında hem de diğer kira ilişkilerinde uygulanır.

Geçici tahliye davası süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak geçici tahliyeye karar verilebilmesi için kiralananın zorunlu onarıma ihtiyacının bulunması gerekir. Kiralananın ancak zorunlu onarım süresince tahliyesine karar verilebilir.

Olayımıza gelince. Davalının cevap dilekçesinde bildirdiği kira sözleşmesini ibraz etmesi için davalıya kesin süre verilmesi, ibrazı ve geçerli olduğunun tespiti halinde davaya ilişkin sürenin buna göre değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi ;

böyle bir sözleşmenin sunulmaması halinde ise dosya kapsamında mevcut ve hükme esas alınan davacı ve davalının babası olduğu belirtilen ... arasında düzenlenmiş 15.01.2000 başlangıç tarihli 1 yıl süreli sözleşmeye göre, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir aylık yasal sürede 30.01.2015 tarihinde açıldığı göz önüne alındığında, davanın süresinde olduğu anlaşıldığından uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerekmektedir.

Bu halde de TBK'nun 350/2 maddesi gereğince dava konusu kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olup olmadığı , gerekli olduğunun anlaşılması halinde de kiralananda oturumun fennen mümkün bulunup bulunmadığı, fennen oturumun mümkün olmadığının tespiti durumunda ise TBK'nun 320 maddesi hükmüne göre geçici tahliye koşullarının oluşup oluşmadığı hususlarının değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir.