Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/10683 K.2018/3446

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının dava konusu ... Mahallesi, ... Sokak No: 19/A Osmangazi ... adresindeki taşınmazda kiracısı olduğunu ve kira bedellerini zamanında ödemeyerek hakkında iki ayrı icra takibi yapılmasına neden olduğunu belirterek iki haklı ihtar nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kira bedellerinin zamanında ödendiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile davalının dava konusu taşınmazdan iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya içeriğine toplanan delillere ve kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;

Davacı tarafından, 10/04/2015 tarihinde başlatılan takipte, 2015 yılı Şubat, Mart ve Nisan ayları kira bedellerinin tahsili talep edilmiş, 09/11/2015 tarihinde başlatılan takipte ise 2015 yılı Ekim ve Kasım ayları kira bedellerinin tahsili istenilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince. Davaya dayanak olan 05/01/2010 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 19. maddesinde “ Bir kira ödenmediği taktirde gelecek kiralar muacceliyet kesbeder.” düzenlemesine yer verilmiştir. Dosya içeriğinden kiracının Türk Ticaret Kanun'unu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu itibarla mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346.maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, böylelikle sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, bu halde ise tüm kiraların ilk takipte istenmesi mümkün olacağından ikinci takibe konu edilemeyeceği, bu durumda iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekeceğinden, bu hususlar üzerinde durulmadan eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.