Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/10770 K.2018/9727

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 09.10.2018 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.... geldi. Karşı taraf davacılar adına gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar.

İngiliz vatandaşı olup, ingilterede ikamet ettiklerini, Türkiye'de ev almak amacıyla davalı ile 597 Ada 1 Parsel de kayıtlı bulunan taşınmazın üzerine inşaa edilecek gayrimenkullerin alım satımı konusunda anlaştıklarını, 05.06.2007 tarihinde de taraflar arasında harici taşınmaz satım sözleşmesi imzalandığını, davaya konu taşınmazların bedelinin 130.000 ... olarak kararlaştırıldığını, sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde 26.02.2007 tarihinde 2000 ... ve 18.06.2007 tarihinde 128.000 ... ödemenin yapıldığını,

davalının yapılan sözleşme hükümlerine uymadığını ileri sürerek sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince davacılar tarafından ödenilen taşınmazların bedelini iade edilirken denkleştirici adalet kuralı çerçevesinde alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılarak ödeme tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmişlerdir.Davalı;

talebin zamanaşımına uğradığını, dava dışı arsa sahibi ile yapılan Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşa edilecek taşınmazın satışı konusunda davacı taraf ile sözleşme yapıldığını, davalıya 2.000 ... dışında başkaca ödeme yapılmadığını, 128.000 ...'lık ödemenin kendilerine yapılmadığını, kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, davacılara tapu devri için gerekli işlemlerin yapıldığını, buna rağmen davacı tarafın tapuyu üzerine almadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhit tarafından yapılan inşaatta, müteahhit tarafından yapılan satışın geçerli olduğunu,

tapu devrinin tamamen davacı tarafın kötüniyetli hareket etmesi ve temerrüdü nedeniyle gerçekleşmediğini, davalı şirketçe taşınmazın satıldığı ve devredileceği düşüncesi ile yapılan masrafların ve yine dava konusu taşınmazın kaybettiği değerin hakkaniyet ilkesi gereği gözönünde bulundurulması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşmenin harici satım sözleşmesi niteliğinde olduğu, harici satış sözleşmesi nedeniyle yapılan ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebileceği, denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de davanın ıslah edilmemiş olması nedeniyle başlangıçta belirtilen 130.000 GBP'nin karar tarihindeki kur gözetilerek bulunan tutar üzerinden hesaplama yapılarak davanın kabulüne ilişkin karar, davalı tarafından temyiz edilmiş, Dairemizin 16.12.2014 gün ve 2014/13132 Esas- 2014/16585 Karar sayılı ilamı ile "....Somut olayda;

dava konusu harici satım sözleşmesine konu taşınmazın mesken niteliğinde olduğu, 4077 sayılı yasada tanımlandığı şekilde, davalı yüklenicinin satıcı, davacı alıcının tüketici olduğu anlaşılmakla; aynı yasanın 23. maddesi gereğince davaya bakmaya genel mahkeme değil Tüketici Mahkemesi görevlidir...." gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak Tüketici Mahkemesi sıfatıyla yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile 130.000 ... nin tahsil (fiili ödeme) tarihindeki TL karşılığının dava tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarınca ...ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-) Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur(TMK'nun 706, TBK'nun. 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.

Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.Yukarıda açıklanan hukuki ilkeler ışığında, somut olay değerlendirildiğinde; davalı ile dava dışı arsa sahibi arasında yapılan 08.02.2007 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümler davalı yüklenici tarafından yazılı sözleşme ile davacıya 05.06.2007 tarihinde satılmıştır.

Alacağın temliki hükmünde olan böyle bir sözleşme hukuken geçerlidir. Davacı, dava konusu satıma konu dairenin rayiç bedelini davalıdan isteyebilir.Davacı denkleştirici adalet ilkesine göre talepte bulunmuştur.

Bu durumda mahkemece, dava tarihi itibari ile dava konusu taşınmazların rayiç bedeli ve denkleştirici adalet ilkesine göre ne miktarda talepte bulunabileceği belirlenerek rayiç değer miktarı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan az ise rayiç değere göre, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan fazla ise davalının kazanılmış hakkıda gözetilerek denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktara karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile taraflar arasındaki sözleşmenin harici satım sözleşmesi olarak kabul edilip yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş,