Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/10805 K.2017/13675

Taraflar arasındaki sözleşmenin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 10.10.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av.... ile Av.... geldi. Karşı taraf davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı tarafından ihale edilmiş ... İli ... ilçesi ... ... Bölgesi alanındaki ... Konutları Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı işini 175.000.000 YTL + KDV satış toplam geliri üzerinden davalıya % 38,58 şirket payı gelir oranı karşılığı 67.515.000 YTL+KDV ödenmesi nihai teklifi ile 16/11/2005 tarihinde kazandığını, ihale sonucunda taraflar arasında 19/12/2005 tarihinde ... ... ... ... Bölgesi ...

Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi Sözleşmesi'nin ve işin yapımı ve üretimi sürecinde altı adet ek protokolün akdedildiğini ancak sözleşmenin davalı aleyhine tek yanlı ve ağır hükümler ihtiva ettiğini, sözleşmede kamu kurum ve kuruluşlarının veya kamu iştiraki müesseselerin yapması gereken bütün işlerin müvekkiline yüklendiği, tip sözleşme niteliğinde olduğu, altyapı katılım bedeli ödenmesine rağmen parsel önünden geçen yolun yapılmaması,

davalının faiz talepleri ile müvekkilin yükünün giderek arttığı, dolayısıyla sözleşmenin işlem temelinin çöktüğü ve sözleşmenin 37.maddesine göre sözleşmede değişiklik yapılmasının mümkün olduğunun öngörüldüğünü, taraflar arasındaki sözleşme'nin, davalının arsayı sermaye olarak koyduğu bir adi ortaklık niteliğinde olduğu ve uyarlamanın adi ortaklık hükümlerine göre yapılması gerektiğini, sözleşmenin edimler arasındaki dengenin davacı aleyhine aşırı derecede bozulduğunu, davacı açısından edimin imkansız hale geldiğini, işlemin temelinden çöktüğünü, sözleşmenin esas anlamını ve işlemini kaybedecek şekilde farklı bir hal aldığını,

ekonomik olarak katlanılamaz duruma geldiğini, sözleşme ve eklerinin hukuka aykırı olduğunu, 2007, 2008, 2009 yılları içindeki küresel mali ve ekonomik piyasalardaki krizin

konut sektöründeki kötüleşmeninde konut satışlarını durma noktasına getirdiğini, sayılan sebepler nedeniyle sözleşmedeki paylaşımın tersine döndüğünü, edimler arasındaki açık nisbetsizlik ve sözleşme kurulduktan sonra müvekkilinin müzayaka haline düşmesi nedeniyle ek protokolleri imzalanmasının gabin teşkil ettiğini; davalının meydana gelen gecikmelerde hem ÜFE hem temerrüt faizi uygulayarak, faizin başlangıç tarihi olarak sözleşmenin kuruluş tarihini esas aldığını;

oysa sözleşmenin dönemsel edimler üzerine kurulu olduğunu, ek protokellerle getirilen bu uygulamanın bileşik faiz uygulaması teşkil etmekle hukuka aykırı olduğunu ve faizin gecikmenin yaşandığı dönemden başlatılması gerektiğini; işin asıl sahibi olan TOKİ'nin aynı bölgede ucuz konut satarak ve davalının müvekkiline tahsis edilen arsanın yanında konut yapmak üzere Bozoğlu İnşaat ile anlaşmasının ardından işin yarım kalması üzerine TOKİ'nin bu firmaya finansman sağlayarak,

adi ortaklıkta taraflar arasındaki sadakat yükümlülüğünü ihlal edip rekabet yasağına aykırı davrandığını, müvekkili aleyhine ağır şartlar öngörün Sözleşme'nin bazı maddeleri ve ek protokellerin kelepçeleme sözleşmesi mahiyetinde ve ahlaka ve kişilik haklarına aykırı olduğunu, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanabilmesi için gerekli tüm şartların somut olayda gerçekleştiğini, uyarlama yapılırken öncelikle geçersiz olan sözleşme hükümlerinin tespit edilip bunların butlanına karar verilmesi,

daha sonra değişen ekonomik şartlar dikkate alınarak yeni bir değerlendirme yapılması gerektiğini ileri sürerek sözleşmenin dava dilekçesinde belirtilen maddelerinin hükümsüz sayılmasına, sözleşme kurulduktan sonra taraflarca yapılan altı adet protokolün tamamının hükümsüz sayılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; müvekkilinin bir özel hukuk tüzel kişisi olup, kamu gücüne sahip olmadığını, uyarlama davalarının temel prensipleri göz önüne alındığında gelinen aşamada dava konusu işin kesin kabul aşamasında olduğunu uyarlamayı gerektirecek olağanüstü ve objektif nitelikte sebeplerin varlığından bahsedilemeyeceğini, taraflar arasındaki Sözleşme hükümlerinin zaten altı kere tadil edildiğini ve değişen hal ve şartların rizikosunu üstlenen tacirin bu rizikodan kendisini kurtaramayacağını, davacının ürettiği konutları yeterli pazarlama ve satış organizasyonu sağlayamadığından satamadığını, bu nedenle sözleşme'nin uyarlamaya müsait olmadığını,

taraflar arasındaki ilişkinin salt adi ortaklık ilişkisine indirgenemeyeceğini, müvekkilinin arsayı sermaye olarak koyduğuna dair bir irade ve taahhüdünün bulunmadığını, sözleşme'nin gabin, ahlaka ve kişilik haklarına aykırılık sebepleriyle batıl olduğu iddialarının ciddiyetten yoksun olduğunu ve gabin beyanının ileri sürülebilmesi bakımından hak dürüşücü sürenin geçtiğini, davacının yüklendiğini iddia ettiği kamu kurumlarına ait işlerin sözleşme ile yükleniciye verildiği ve davacı tarafından kendi iradesi ile üstlenildiğini, bileşik faiz uygulaması sözleşme ile tanınsa da, taraflar arasında

imzalanarak kabul edilen uygulama sonucu taksit tarihine kadar ÜFE ile güncelleme yapıldığını ve bu tarihten sonra yalnızca mevduat oranında faiz işletildiğini, müvekkili şirketin tacir sıfatına haiz bir anonim şirketken, TOKİ'nin bir kamu tüzel kişisi olduğunu ve TOKİ'nin sözleşmesel uygulamalarının müvekkilini bağlamadığı gibi, müvekkilinin aynen ve paralel uygulama yapma zorunluluğu bulunmaması sebebiyle rekabet yasağına aykırı davranıştan söz edilemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde olduğunu iddia etmekte ise de sözleşmenin, yüklenicinin (davacının) inşaatı yapma borcu, yüklenicinin bu borcuna karşılık arsa sahibi de elde edilecek gelirden arsa sahibi sıfatıyla kendisine düşecek değer saklı kalmak üzere, elde edilecek gelirden yüklenicinin pay almasını sağlama, dolayısıyla bedel ödeme borcu altına girdiği,

davacının sözleşme ile yüklenici olarak davalıya asgari bir gelir tutarı ödemeyi taahhüt ettiği, bu suretle taraflar arasındaki sözleşmenin ortakların kara ve zarara birlikte katlanmaları şeklinde değil, karşılıklı borç doğuran sözleşme niteliğinde olduğunun mahkemece kabul edildiği, uyarlamanın şartlarının, durum değişikliğinin esaslı olması, durum değişikliğinin öngörülemez olması, ifanın beklenemez olması ve nedensellik bağı yani sözleşme dengesinin bozulmasıyla sözleşme ile ulaşılmak istenen amacın ortadan kalkması önceden öngörülemeyen durumun değişikliği sonucu meydana gelmesi olduğu,

uyarlama şartlarının somut olayda gerçekleşmediği gerekçesiyle yasal koşulları oluşmayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Adi ortaklığın, bazı komşu hukuksal müesseselerden, özellikle gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinden ayırt edilmesini sağlayan temel kriterler; müşterek amaç ve müşterek amaç uğruna birlikte çaba unsurudur.

Zira, ortaklığa sermaye olarak yalnızca emeğini koyan ortağın zarardan muaf tutulabileceğini öngören TBK. m. 623/3 (BK. m.523/2) hükmünün karşıt anlamına (argumentum a contrario) başvuran Türk doktrininde, ortaklığa sermaye olarak salt emeğini koyan ortak dışında hiçbir ortağın zarardan muaf tutulamayacağı, müşterek amacın ve sonuçta adi ortaklığın varlığından söz edebilmek için bütün ortakların hem kazanca ve hem de zarara katılmalarının gerekli olduğu görüşü egemendir.

Ayrıca, ortakların müşterek amaca ulaşmak için birlikte çaba sarf etmek konusunda yükümlülük altına girmeleri, adi ortaklığın varlığı bakımından zorunludur. Bu unsur ortaklık sözleşmesinin içeriğinde mutlaka yer almalıdır(Prof. Dr. Nami Barlas, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, 3. Bası, İstanbul 2012, s. 25-40).

Buna göre sözleşme maddelerinin hep birlikte yorumlanmasından taraflarca akdedilen sözleşmenin müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunu içermemesi nedeniyle adi ortaklık sözleşmesi olmadığı mahkemece yapılan hukuki nitelendirmenin yerinde olduğu anlaşılmaktadır.