Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/11059 K.2017/5611

Taraflar arasındaki tahliye ve karşı dava olarak açılan tazminat davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davada karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı/karşı davalı vekili dava dilekçesinde; müvekkiline ait işyeri vasıflı gayrimenkulün 8 Kasım 2013 tarihinde davalıya kiralandığını, davalının Şubat 2015 ayına ait 3.300,00 TL kira bedelini ödemediğini, bu durumda kira sözleşmesinin 3.maddesi gereğince dönem sonuna kadar işleyecek kiraların tümünün muaccel hale geldiğini, bu nedenle Ankara 33. Noterliğinin 19.02.2015 tarih ve 035456 yevmiye nolu ihtarnamesi ile kiracıdan dokuz aylık kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesinin istenmesine rağmen söz konusu kiraların ödenmediğini belirterek taşınmazın temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı/karşı davacı vekili cevap dilekçesinde; kira sözleşmesi hükümleri gereğince kiralanana yaptığı kalıcı ve değer arttırıcı tadilat ve masrafların olduğunu, davacının dönem sonuna kadar işleyecek kiraları da talep ederek tahliye talep etmesinin kira sözleşmesine, kanuna, hakkaniyete, ticari hayatın teamüllerine ve iyiniyet kurallarına aykırı olduğunu belirterek tahliye talebinin reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı/karşı dava dilekçesinde ise; müvekkilinin boş bir depo durumundaki dava konusu taşınmazda kira sözleşmesine dayanarak tadilatlar yaptırdığını, tadilatların yaklaşık 5 ay kadar sürdüğünü, tadilat döneminde ve müteakip aylarda kiraların aksatılmadan ödendiğini, kira sözleşmesine ve kanuna göre masrafların kiralayana ait olmasına rağmen davacının bu masrafları karşılamadığını, iş yerinde kira sözleşmesine uygun olarak yapılan kalıcı, değer arttırıcı, faydalı ve lüks yenilik ve değişikliklerin güncel bedelinin tespiti ile davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; asıl davada, temerrüdün gerçekleşmiş olduğu ancak taşınmazın tahliye edilmiş olması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm davalı/karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı/karşı davacı vekilinin asıl davaya yönelik tüm, karşı davaya yönelik ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre 6098 sayılı TBK.530 (818 sayılı B.K.'nun, 414. Md.) maddesi gereği, masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Taraflar arasında düzenlenen 08/11/2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde, kiracının işine uygun olarak istediği gibi tadilat yapabileceği, 17.maddesinde ise kiracının faydalı ve lüks şeylerin bedelini karşılıklı anlaşma yoluyla kiraya verenden isteyebileceği, anlaşma olmadığı takdirde de taşınmazı aldığı gibi teslim edeceği düzenlenmiştir.

Davalı kiracı tarafından kiralananın 07.11.2015 tarihli tutanak ile yargılama aşamasında kiraya verene teslim edilmiş olduğu anlaşılmakta olup, bu durum mahkemenin de kabulündedir. Bu durumda kira sözleşmesi süre dolmadan sonlandırılmıştır.

Her ne kadar mahkemece karşı dava tarihi itibariyle tahliyenin gerçekleşmemiş olması nedeniyle karşı davanın reddine karar verilmiş ise de; kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.

Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceğinin de nazara alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.