Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/11286 K.2019/6016

Taraflar arasında görülen alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne; birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı birleşen davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı- birleşen dosya davalısı ; mülkiyeti kendisine ait taşınmazı 13/05/2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verdiğini, davalı kiracı tarafından 15/12/2014 tarihli ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğinin ve kiralananın anahtarının bina görevlisine teslim edildiğinin bildirildiğini, anahtar tesliminin kendisine yapılması gerektiğini, bahse konu ihtarname üzerine taşınmazın anahtarlarını 22/12/2014 tarihinde bina görevlisinden teslim aldığını;

taşınmazın davalı tarafından hor kullanıldığının, salon parkelerinin çizildiğinin , mutfak ve banyodan harici su tesisatı geçirildiğinin, banyo lavabo mermerinin kırıldığının sigorta eksperince tespit edildiğini, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için bir kısım tamirat ve tadilat yaptırdığını ; kira süresinin 13/05/2015 tarihinde sona erecek olmasına rağmen, davalı tarafından sözleşmeye aykırı olarak kiralananın erken tahliye edildiğini, kira dönemi sonuna kadar işleyecek olan tüm kiraların muaccel hale geldiğini, 2014 Aralık ayı kira bedelinin de ödenmediğini ileri sürerek.

2014 Aralık ile 2015 Ocak, Şubat, Mart, Nisan ayı kira bedeli toplamı olan 5.875 Dolar ile 2.780,00 TL hor kullanım bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı - birleşen dosya davacısı; davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, sözleşmenin 8. maddesine göre; kiracının, kiralananı boşaltmak istediği takdirde 1 ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirim yapmak zorunda olduğunu, bu sebeple sözleşmenin feshi için kira dönemi sonunu bekleme zorunluluğunun bulunmadığını, davacıya çekmiş olduğu 14/11/2014 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 13/12/2014 tarihinde feshedileceğinin ve mecurun tahliye edileceğinin bildirildiğini, sözleşmenin feshinin hukuka uygun olduğunu, davacının anahtarı teslim almaktan kaçındığını, kiralananın anahtarının

kapıcıya 15/12/2014 tarihinde teslim edildiğini, mecuru aldığı gibi teslim ettiğini hatta iyileştirmeler yaptığını, olağan kullanımdan kaynaklı bir takım eskime ve yıpranmaların olabileceğini; kira bedelinin her ay için peşin olarak ödendiğini, en son ödemenin 13/12/2014 tarihinde yapıldığını, dolayısıyla ödenmemiş kira borcunun bulunmadığını savunarak , asıl davanın reddini; kiraya verene kira sözleşmesi uyarınca 1.000 Dolar depozito bedeli ödediğini, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olarak depozito bedelinin tarafına iade edilmediğini ileri sürerek; 1.000 Doların davacı birleşen dosya davalısından tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece.

15/12/2015 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınarak, taşınmazın davalı kiracı tarafından 15.12.2014 tarihinde tahliye edildiği, hor kullanım bedelinin 800,00 TL olduğu, kiracının 481,98 TL kira borcu olduğu, kiraya verene depozito bedeli olarak 1.000 Dolar ödendiği, depozito bedelinin kiracıya iade edilmediği, takas mahsup da edilemeyeceği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulüne, 800,00 TL hor kullanım bedeli ile birlikte 481,98 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı- birleşen dosya davacısından tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine ;

birleşen davanın kabulüne, 1.000 Amerikan Doları karşılığı olan 2.986,00 TL nin davacı- birleşen dosya davalısından tahsiline karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davacı - birleşen dosya davalısı tarafından temyiz edilmiştir.

Asıl dava, kira alacağı ve hor kullanma bedelinin tahsili; birleşen dava ise, depozito bedelinin iadesi istemine ilişkindir.

1-Asıl dava yönünden temyiz incelemesinde;

1-a) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı- birleşen dosya davalısı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

1-b) Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.

Somut olayda; taraflar arasında 13/05/2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiraya verene ne zaman teslim edildiğine ilişkindir.

Davacı kiraya veren tarafından, anahtar tesliminin kendisine yapılmadığı, anahtarın 22/12/2014 tarihinde bina görevlisinden teslim alındığı ileri sürülmüş ; davalı kiracı ise 15/12/2014 tarihinde kira ilişkisinin sona erdiği, kiralananın anahtarının kiraya verene teslim edilmek istendiği, ancak davacının teslim almaktan kaçındığı, bu sebeple anahtarın 15/12/2014 tarihinde bina görevlisine teslim edildiği savunulmuştur.

Bu durumda, davalı kiracının taşınmazı 15/12/2014 tarihinde tahliye ettiği ve usulüne uygun kiralananın anahtarını kiraya verene teslim ettiğini yazılı belge ile ispat edemediğine göre, kiralananın davacı kiraya verenin tasarrufuna geçtiği, bina görevlisinden anahtarın teslim alındığı tarih olan 22/12/2014 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir.

Kira sözleşmesinin " hususi şartlar " başlığı altında düzenlenen 8. maddesinde; " Kiracı, kiralananı boşaltmak istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır." şeklinde ihbar koşuluna yer verilmiştir. Davalı kiracı tarafından davacıya noterden çekilen 14/11/2014 keşide tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 13/12/2014 tarihinde feshedileceği ve taşınmazın tahliye edileceği bildirilmiş olup, ilgili ihtarnamenin kiraya verene 18/11/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmıştır. İhtarnamenin tebliği ile tahliye tarihi olan 22/12/2014 tarihi arasında sözleşmede öngörülen bir aylık sürenin bulunduğu, sözleşmeyle kararlaştırılan fesih ihbar süresine uyulduğu anlaşılmıştır.

Hal böyle olunca, mahkemece; davalı kiracının, sözleşmeyle kararlaştırılan fesih ihbar süresine uyarak taşınmazı tahliye ettiği dikkate alındığında, anahtar teslim tarihi olan 22/12/2014 tarihine kadar ödenmemiş kira bedelinden sorumlu olduğunun kabul edilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile anahtar teslim tarihi olarak 15/12/2014 tarihi kabul edilmek suretiyle, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2-) Birleşen dava yönünden temyiz incelemesinde;

Somut olayda; birleşen dosya davacısı kiracı, 1.000 USD depozito bedelinin iadesini talep etmiş olup, kira sözleşmesinin " hususi şartlar " başlığı altında düzenlenen 9. maddesinde, " Kiracı depozit olarak 1.000 Amerikan Doları mal sahibine vermiştir.". 13. maddesinde ise. "Kiracı daireyi boşaltıp giderken doğacak herhangi bir zarar ve ziyanı mal sahibi depozitten giderir.

Verilen depozit yapılacak zarar ve ziyanı karşılamazsa kiracı karşılamayı şimdiden kabul eder." şeklinde düzenleme yapılmıştır. Kiracı özel şart gereğince, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir. Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir.

O halde, mahkemece; depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle , depozito bedelini aşan kısmın asıl davada hüküm altına alınması, hasıl olacak sonuca göre birleşen dava hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.