Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/11328 K.2018/4872

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının, dava konusu taşınmazda 01/03/2015 başlangıç tarihli 1 yıl süreli, aylık net 4.500,00-TL bedelli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, kira sözleşmesi hükümlerine göre işyerinin aylık kira parasının her ayın en geç üçüncü gününe kadar peşin olarak ödenmesi gerekirken, davalının kira bedellerini süresinde ödemediğinden iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının iki haklı ihtar sebebiyle kiralanandan tahliyesine, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, ihtarname tebliğleri usulüz olduğundan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır.

Kiracıyı koruma amacıyla getirilen Türk Borçlar Kanun'unun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun'un 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada; tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması ise mümkün değildir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 01.03.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının her ayın ilk üç gününde ödeneceği ve özel şartlar bölümü 8. maddesinde de ‘’aylık kiralardan herhangi birisinin ödenmemesi veya her ne sebeple olursa olsun eksik ödenmesi halinde içinde bulunan takvim yılı kira dönemi sonuna kadarki tüm ayların kira bedelleri muaccel hale geleceği’’ kararlaştırılmıştır. Davacı ...16.

Noterliği'nin 29.12.2015 tarih ve 8444 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Aralık 2015, ... 13. Noterliği'nin 05.02.2016 tarih ve 2263 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Şubat 2016 aylar kira paralarının ödenmesini istemiş, ihtarnamelerin Tebligat Kanunun 13. maddesi gereğince usulüne uygun olarak davalı kiracı şirkete tebliğ edildiği görülmüştür.

Ancak davalı kiracı, Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan Limited Şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır.

Bu durumda davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmayacağı gözetilerek davanın açıklanan bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken, ihtarname tebliğlerinin usulsüz olduğu gerekçesi ile reddi doğru görülmemiştir.Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibariyle usul ve kanuna uygun olan hükmün gerekçesi değiştirilmek suretiyle onanmasına karar verilmesi,