Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/11772 K.2019/6051

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, murisi ile davalı arasında düzenlenen 02.01.2015 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli noterde düzenlenmiş kira sözleşmesi gereği kiracılığı devam eden davalının, aylık 350TL kira bedeli ödediğini, kira bedelinin hak ve nesafete uygun olmadığını, günün rayiçlerinin çok altında kaldığını belirterek aylık kira bedelinin dava tarihi itibariyle 5.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacının kiraya verenin mirasçısı olarak kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorunda olduğunu, henüz sözleşme süresinin dolmamış olması ve ve dönemin başlamaması nedeniyle dava tarihinden itibaren kira bedelinin tespitinin istenebileceğini, önceki malikle yapılan anlaşmalar nedeniyle kira bedelinin 350TL olarak ödendiğini talep edilen bedelin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, davacının murisi ile yapılan kira sözleşmesinin halen geçerli olduğu, kira sözleşmesi süresi dolmadan kira bedelinin tespitini istemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve

bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.

TBK'nun 345/son maddesinde; sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

Olayımıza gelince; davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. 02.01.2015 tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinin bitim tarihi 01.01.2017'dir ve kira bedeli endekse göre tespit edilecektir.

Davacı 30.03.2016 tarihinde açtığı dava ile davalının 02.01.2015 tarihinden beri kiracı olduğunu belirterek dava tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiş, davalı ise sözleşmenin devam ettiğini kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğini iddia etmiştir.

Her ne kadar, 30.03.2016 tarihinde açılan dava ile dava tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; mahkemece, taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (02.01.2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.