Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/12034 K.2018/5409

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının 15 yıldır kiracı olduğunu, aylık kira bedelini 1.250 TL olarak ödediğini ileri sürerek, 01.05.2011 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 3.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece; davanın kabulü ile 01.05.2011 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 3.000 TL olarak tespitine dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesince 03.12.2014 tarih ve 2014/11285 E. 2014/13456 K sayılı ilamı ile; '' Davacı vekili, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresine ilişkin bir beyanda bulunmamıştır.

Kural olarak kira sözleşmesinin başlangıcını, süresini ispat yükü davacıya ait olup, mahkemece davacı tarafa bu hususlar açıklattırılmalı, bu tarih ve süreye davalı tarafından karşı çıkılması halinde davacı kira başlangıç tarihi ve süresini tanık dahil her türlü delille kanıtlayabileceğinden davacının tüm delillerinin toplanması, davacı dava dilekçesinde "ve sair yasal deliler" demekle yemin deliline de dayandığından gerektiğinde yemin teklif etme hakkının hatırlatılması ve neticesine göre kira başlangıç tarihi ve süresi tespit edilerek,

kira bedelinin hangi döneme ilişkin tesbitinin istenebileceği hususu değerlendirilerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.'' gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak davanın kabulü ile 01.05.2011 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 3.000 TL olarak tespitine dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesince 22.09.2016 tarih ve 2015/10130 E. 2016/5392 K sayılı ilamı ile; '' Somut olayda.

Davacının 01.05.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasında süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespiti istenemez. Bu durumda mahkemece.

13.11.2013 tarihinde açılan dava ile 01.05.2011 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi doğru değildir. '' gerekçesi ile bozulmuştur.Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken;

öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı,

bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun olarak saptanması gerekir.Kural olarak 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı Y.İ.B.K uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir.

Ancak, kira bedelinin artırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davada dava dilekçesinin tebliğ tarihi tespit edilecek kira bedelinin geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Anılan içtihatla benimsendiği üzere bu tebligatlardan en az birisinin tespit istenen dönem başlangıcından 15 (6098 TBK m. 345 uyarınca 30 gün) gün öncesine kadar muhatabına ulaşması gerekir. Aksi takdirde dava açılan dönem için tespit yapılamaz.

Ne var ki, bu durumda da mahkeme takip eden dönem için kira tespiti istenip istenmediğini davacıdan öğrenip istem halinde takip eden dönem yönünden kira bedelini tespit etmek konumundadır.Bu ilkeler ışığında; somut olaya bakıldığında, 01.03.1997 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde artış şartı bulunmakla davacı 13.11.2013 tarihinde açtığı dava ile 01.03.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Ne var ki; davacı vekili 05.01.2017 tarihli celsede 01.03.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemiştir.

Bu durumda mahkemece 01.03.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde iddianın genişletilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,