Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/12073 K.2018/2698

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar-karşı davacı ve davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 20.03.2018 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı-karşı davacı vekili Av.... geldi. Karşı taraf davacı-karşı davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-karşı davalı. 24.03.2008 tarihli, 31.12.2013 bitiş tarihli sözleşme ile, mağaza (işyeri) olarak kullanılmak üzere davalılardan Tasfiye Halindeki .... Ltd. Şti.'ne kiraya verilen taşınmazın, kira sözleşmesinin 12.06.2009 tarihli ihtarname ile AVM’nin iyi yönetilemediği, yeterli müşteri çekilemediği gerekçesiyle kiracı şirket tarafından haksız olarak feshedildiğini, anahtarların 09.07.2009 tarihinde teslim edildiğini, diğer davalı ....

Ltd Şti’nin kiracı Tasfiye Halinde ...

Ltd Şti’ne 340.000 Euro’ya kadar kefil olduğunu, 09.10.2008 tarihli indirim protokolüne göre sözleşmenin 01.07.2008-30.06.2009 tarihleri arasında yapılan indirimden kaynaklı, rehnin paraya çevrilmesi ile elde edilen gelir olan 15.000 Euro'nun mahsubu ile kalan 124.446,80 Euro, haksız fesih nedeniyle sözleşmenin 31. maddesine göre 3 aylık cezai şart kira bedeli 82.039,50 Euro, ve BK'nun 264. maddesine göre erken fesih nedeniyle 6 aylık kira bedeli 159.300 Euro'dan banka teminat mektubunun mahsubu ile toplam 320.786,30 Euro'nun davalılardan tahsilini istemiştir.

Karşı davada ise kiracı Tasfiye Halinde ... Ltd.Şti.; 12.06.2009 tarihli ihtarname ile AVM’nin iyi yönetilemediği, yeterli müşteri çekilemediği, AVM'nin girişine masa sandalye konularak turistlerin girişinin engellendiği gerekçesiyle haklı olarak sözleşmenin feshedildiğini belirterek uğradığı zararlara karşılık fazlaya dair haklarını saklı tutarak şimdilik 20.000 TL ve paraya çevrilen teminat mektubu bedeli 45.000 Euro'nun davacıdan, tahsilini istemiştir.

Mahkemece, karşı davanın reddine, asıl davanın kısmen kabulü ile, 138.650 Euro kira indirim farkı, 79.650 Euro erken tahliye nedeniyle 3 aylık cezai şart bedeli ile kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğinden ve davalının B.K'nun 264 maddesi gereğince 6 aylık kira parasından sorumlu olacağından bahisle 61.077,93 Euro olmak üzere, toplam 277.377,93 Euro'nun tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı ile davalı-karşı davacı kiracı şirket ve davalı kefil şirket tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı-karşı davalı tarafın tüm, davalılar-karşı davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davalıların BK 264. maddesine göre hesaplanan tazminata yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında imzalanan 24.03.2008 tarihli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 31. maddesinde kiracının sözleşmeyi haklı bir sebeb olmaksızın feshetmesi halinde kiralayanın her türlü zarar, ziyan, tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla ve bunlara ek olarak kiracının kiralayana 3 aylık kira bedelini cezai şart olarak ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Şirket olan taraflar arasında özgür irade ile kararlaştırılmış bu şart geçerlidir ve tarafları bağlar. Dava tarihine göre uygulanması gereken 818 Sayılı BK.nun 98/2. maddesi delaletiyle 44.maddesine göre, kural olarak, kiracı kiralananı haklı ve kabul edilebilir bir sebep olmaksızın akit süresi içinde tek taraflı olarak feshetmesi halinde sürenin sonuna kadar geçecek süre için kira parasını kiralayana ödemekle yükümlüdür.

Ancak kiralayan da bu süre içerisinde her halükarda kira parasının ödeneceği gerekçesiyle kiralananı kiraya vermekten kaçınmamalı, aynı koşullarla kiralananın kiraya verilebilmesi için beklenen çabayı göstermeli, böylece kiracı borçlunun zararının artmamasına neden olmalıdır.

Hal böyle olunca, kira sözleşmesinin 31. maddesinde erken tahliye halinde 3 aylık kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceği kabul edildiğine göre, kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan 3 aylık makul süre kadardır. Bu nedenle Mahkemece, erken fesih nedeniyle 3 aylık kira bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki BK 264. maddesine göre ayrıca 6 aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.