Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/12259 K.2017/10092

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar ve davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilin maliki olduğu iki bodrum bir zemin iki normal kat şeklinde planlı çatılı taşınmazını, 15.01.2001 başlangıç tarih 5 yıl süreli, başlangıç kirası 6.250 USD şeklindeki kira sözleşmesi gereği ticari maksatla davalılara kiraladığını, sözleşmenin devamı esnasında ülke ekonomisindeki dalgalanma dönemleri ve kur değişikliklerine bağlı olarak doların aşırı değerlendiği dönemlerde davalılar lehine kira indirimi yapılarak döviz kurunun sabitlenmesi yoluna gidildiğini, davalıların halen 5.000 USD üzerinden kira ödediklerini,

gelinen aşamada ekonomik durumlar neticesinde kira bedelinin cüz'i bir meblağ halini aldığını, dengenin müvekkil aleyhine değiştiğini, aylık kira bedelinin toptan eşya ve geçim endeksleri, civardaki kira durumları ve ekonomik esaslar göz önünde tutularak rayiç bedellere uygun bir oranda tespit edilebilmesi ve aylık 10.000 USD’a çıkarılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili ise; aylık brüt 6.250 - USD bedel ile iş yeri olarak kullanılmak üzere davacılara ait taşınmazın kiralandığını, dolar kurunda meydana gelen beklenmedik fahiş yükselme nedeniyle taraflar arasında 15.12.2003 tarihinde ek protokol yapılarak 15.01.2004 - 15.01.2006 tarihleri arasında 1 USD'ın : 1.400 TL'sı olarak sabitlendiğini, 15.01.2006 tarihinden sonra ise kira bedeli olarak 2007 yılında net 7.700 TL'sı, 2008 yılında net 8.400 TL'sı, 2009 ve devamında aylık net 9.240 TL'sı ödendiğini, Mayıs 2014 tarihinden sonra aylık 10.600 TL'sı net kira bedeli ödenmeye başlandığını,

davacılar aleyhine değişen bir oranın söz konusu olmadığını, sözleşmenin dolar üzerinden belirlenmesi ve doların yükselmesi sebebiyle sabitleme yoluna gidildiğini, davacıların kira bedelini %100'lük artış talep ederek kira sözleşmesini 10.000 USD'a çıkarmak istediklerini, kira sözleşmesinin kurulduğu zamandan bu

yana kira artışını gerektirecek herhangi bir özel sebep bulunmadığını ve sözleşmede yer almadığı halde kira artışı talep edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 15.01.2015 tarihinden itibaren aylık kiranın brüt 16.000-tl olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında 15.01.2001 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedeli net 5.000 USD olarak belirlenmiş, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Her ne kadar davadaki istem kira bedelinin döviz olarak belirlenmesine yönelik olsa da; davalının TL'sı olarak ödeme yaptığını ve davacının talebini kabul etmediklerini beyan etmesi karşısında, her iki tarafın ancak ittifak etmesi halinde kira bedelinin döviz olarak belirlenebileceği, ittifak olmazsa TL'sı olarak tespit yapılacağının açık olması karşısında talep edilen dönem kirasının TL'sı olarak belirlenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Davalının tacir olması ve TBK 344. maddesinin tacirler için ertelenmiş olması karşısında hak ve nesafete göre kira bedelinin tespiti doğru olmakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.

Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hükmün bu nedenle bozulmalıdır.