Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1351 K.2017/16260

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin aynen ifası ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 21.11.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı asil ... ile vekili Av.... geldi ve davalılar vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan asil ve vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında, ilk olarak 07/09/2001 tarihinde kira ilişkisinin başladığını ve son olarak 15/11/2006 tarihli karma nitelikli sözleşme düzenlendiğini, sözleşmenin akaryakıt ve ... istasyonu plan notlarının işlenmesi, kiralanması, akaryakıt ve ... tesislerinin kurulması,

işletilmesi ve devri hakkında imzalandığını, sözleşme kapsamında bir kısım işlemlerin yerine getirilmesi için davalılar tarafından 17/11/2006 tarihli vekaletname verildiğini ancak söz konusu akaryakıt-... istasyonu inşaatının yapılmasına imkan verecek yetkilerin bu vekaletnamede bulunmadığını, 01/06/2011 tarihinde arsa üzerinde plan tadil işlemlerinin tamamlandığını ancak davalıların, inşaat ruhsatı, proje, iskan ve sonrasında istasyonun işletmeye alınması için gerekli yetkileri haiz vekaletnameyi vermediklerini ve sözleşme gereği edimini yerine getirmediklerini, bu hususta davalılara ihtarnamaler gönderildiğini,

15/11/2006 tarihli sözleşmenin 3.1 md uyarınca sözleşmenin süresinde ifa edilmemesi nedeniyle 04/03/2008 tarihli ihtar ile feshedildiğinin iddia edildiğini ancak sözleşmenin aynen devam ettiği, eylemli olarak ve inanç oluşturalarak sözleşmenin devam edip sonuçlarını doğurduğunu, davalılarda fesih iradesinin bulunmadığını, 04/03/2008 tarihinden sonra sözleşmenin devamın ettiğini gösteren işlemler yapıldığını ve yine bu tarihten sonra kira bedellerinin tahsili edildiğini belirterek öncelikle Borçlar Kanunun 106/1-2 maddeleri uyarınca, sözleşmenin ifasını ve 30.000 TL gecikme tazminatının tahsiline,

bu talebin kabul edilmemesi halinde ise davalıların kötü niyetli ve kusurlu olarak sözleşmeyi ifada temerrütleri nedeniyle sözleşmenin ifası yerine kaim olmak

üzere sözleşmenin fesih edilmeksizin müspet zararın kar mahrumiyeti için şimdilik 30.000 TL'ye hükmedilmesini talep etmiştir. Davalılar, davacının sözleşme hükümlerine uymaması nedeniyle 04/03/2008 tarihli ihtarname ile sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte mevcut imara aykırılığın kira sözleşmesi sona ermeden imar planlarında yapılan değişiklik ile ortadan kaldırılmakla ruhsat alma imkanı doğduğu, yine kira sözleşmesinin feshine ve/veya tahliyeye ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme hükmü de bulunmadığı, taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta ve geçerli olduğu,

ne var ki, kira sözleşmesine konu arazinin üçüncü kişilere kiralanması ve faaliyete geçmesi sebebiyle davacının terditli istemlerinden ilki olan sözleşmenin ifasına yönelik isteminin hukuken mümkün olmadığı ancak davacının ikinci talebi olan kira sözleşmesi sonuna kadar uğrayacağı müspet zararını talep edebileceği kanaatine varıldığı, ancak, bilirkişi raporlarında, dava konusu akaryakıt istasyonunun aylık işletme gelir ve gider kalemlerine göre zarar ettiğinin bildirildiği, davacının bu durumda talep edebileceği herhangi bir kaybı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bentler dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Taraflar arasında 15/11/2006 tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, kiracının, ruhsat tarihinden itibaren on yıl süre ile tesisi işleteceği, ilave üç yıl uzatma hususunda anlaşma yapılabileceği düzenlenmiştir. Mahkemece, kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazın üçüncü kişilere kiralanması ile kiraya veren tarafından haklı bir neden olmaksızın kira sözleşmesinin feshedildiğinin kabulünde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Bu nedenle davacı kiracı, yoksun kaldığı kazanç kaybını istemekte haklıdır. Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının, dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği konusunda uzman bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir.

3-) Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda, dava konusu akaryakıt istasyonunun gelir-gider kalemlerine göre zarar ettiği gerekçesiyle kâr kaybı isteminin reddine karar verilmiş ise de hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. Burada kârdan yoksun kalanın zararı, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalmasıdır.

Bu zararın aynı özelliklere sahip benzer işletmelerin gelir–gider durumlarının vergi dairesi, esnaf odası, ticaret odası ve benzeri resmi kurumlardan araştırılıp, benzer işyerlerinin muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı somut ve bilimsel verilere dayalı,

varsayımdan uzak olarak tespit edilmeli ve yukarıda belirtildiği gibi dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.