Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/13600 K.2018/10161

Taraflar arasındaki faydalı masraf alacağı- kira alacağı davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın ise reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davalı/birleşen davanın davacısı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı kiracı asıl davada, davalı ile aralarında 03.12.2009 tarihli sözlü kira anlaşması yapıldığını, bu anlaşmaya göre kiralananın iskan ruhsatının alınmasını müteakip dekorasyon için gerekli bir aylık tadilat süresinin dolması ile kira sözleşmesinin başlayacağının, yıllık 45.000 TL olan kira parasının peşinatı 25.000 TL nin bu tarihte ödeneceğinin, kalan 20.000 TL nin de 5.000 TL lik taksitler halinde 1 ay arayla ödeneceğinin karalaştırıldığını, ancak iskan alınmasına,

bir aylık dekorasyon süresi geçmesine ve 22.03.2010 tarihli noterden gönderilen ihtara rağmen kiraya veren davalının yazılı kira sözleşmesi yapmaya yanaşmadığını, bu nedenle sözleşmesinin tek taraflı feshedildiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kiralanan için yapılan 8.323 TL faydalı masraf alacağının davalıdan tazminini talep etmiştir.Davalı -birleşen davanın davacısı sözlü kira anlaşmasının 03.12.2009 başlangıç tarihli olduğunu, yıllık kira parası 45.000 TL ise de bu kira parasının 25.000 TL sinin peşin olarak,

kalan miktarın ise 01.03.2010 tarihinden itibaren 5.000 TL üzerinden Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarında ödenmesi gerektiğini ancak davacı kiracının cafe işletme işinden vazgeçtiğini ve bu kira parasını ödemediğini belirterek 45.000 TL kira parasının davacı - kiracıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, asıl davanın kabulüne birleşen davanın reddine dair verilen hükmün birleşen davanın davacısı ... tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 03.10.2012 tarih, 2012/6355 Esas, 2012/12737 Karar sayılı ilamı ile, "....

Kiranın başlangıç tarihi ile kira parasının ödenme şekil ve zamanı konusunda birleşen dosya davacısına yemin teklif etme hakkı bulunduğu hatırlatılarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile kira bedelinin ödenme şekil ve zamanı tespit edilmeli, kiraya verilen yerin kiracı tarafından davalı- birleşen dosya davacısı ...'ya teslim edildiği tarih de araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği ..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda Mahkemece,

asıl dava Yargıtayca bozma konusu yapılmayarak kesinleşmiş olduğundan bu hususta yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına birleşen davanın kısmen kabulü ile 11.750.-TL kira bedelinin davalı ...'ndan tahsiline karar verilmiş, hükmün davacı ve davalı tarafından karar düzeltme istemi üzerine bu sefer Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 17.03.2016 tarih, 2016/598 Esas- 2016/2146 Karar sayılı ilamı ile "...

Asıl dava yönünden: İlke olarak faydalı ve zorunlu giderlerin tahsilinin istenebilmesi için taşınmazın tahliye edilmiş olması gerekir. Tahliye ise hukuksal bir durum olup anahtar tesliminin yazılı belgeyle kanıtlanması ile mümkündür.

Mahkemece tahliye hususu araştırılıp saptandıktan sonra şayet tahliye gerçekleşmemişse kira sözleşmesi devam ettiği ve faydalı ve zorunlu giderlerin henüz istenebilir durumda olmadığı gerekçesiyle reddine, şayet tahliye gerçekleşmiş ise taraf delilleri değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği.

Birleşen dava yönünden ise :Kiralanan, kiraya verene usulüne uygun anahtar teslim yoluyla verilmediği yani tahliye edilmediği takdirde bu tutarların istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Şayet tahliye gerçekleşmişse kiracının kira bedelinden sorumluluğu tahliye tarihine kadar olan kira bedeli kadardır.

Mahkemece açıklanan bu hususlar ile varsa yapılan ödemeler incelenmeksizin kira alacağına ilişkin istemin kısmen kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı.... " gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda asıl davanın kabulüne, birleşen davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm davalı- birleşen davanın davacısı tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece her ne kadar bozmaya uyma kararı verilmiş ise de bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Bu itibarla, Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya veren davalıya teslim edildiği davacı kiracı tarafından yazılı delillerle kanıtlanmalıdır.Somut olayda.

Taraflar arasında 10.04.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre yıllık kira bedelinin 45.000.-TL olduğu, 25.000.-TL nin peşin bakiye 20.000.-TL 'nin 4 eşit taksitte ödeneceği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı kiralananın kendisine hiç teslim edilmediğini ileri sürmüş davalı kiraya veren tarafından ise anahtar teslimi yapılmadığı ve kiralananın kendisine teslim edilmediği savunularak bu iddiaya karşı çıkılmıştır.

Bu durumda davacı kiracı kiralananı tahliye ettiğini yazılı belge ile ispat edemediğine göre asıl davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru değildir.Birleşen dava yönünden ise; kira bedellerinin ödendiğini ispat külfetinin davacı kiracıya ait olduğu, usulüne uygun anahtar teslimi yapılmadığına göre kiralananın davacının kullanımında olduğu ve muaccel hale gelen kira bedellerinden sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; talep edilen döneme ait kira bedelinin ödenip ödenmediği hususu üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.