Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/14145 K.2019/7379

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili; davacının mülkiyeti davalıya ait taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, 2009 yılı içerisinde davalı ile varılan anlaşma neticesinde dükkanın bir üst katında bulunan ve konut olarak kullanılan daireyi de dükkana katacak şekilde kalıcı tadilatlar yaptığını ve harap durumda olan dükkana değer katıldığını; davacının Malatya 2 SHM'de 2012/21 Diş sayılı tespit dosyası ile kalıcı olarak yaptığı tadilat bedellerini tespit ettirdiği ve 44.741 TL'lik alacağının bulunduğunu;

söz konusu giderin tahsili açısından Malatya 6 İcra Müdürlüğünün 2012/8567 Esas sayılı takip dosyası ile alacağın talep edildiğini, davalının borca haksız bir şekilde itiraz etmesi nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek; haksız itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini ve borçlunun %40 icra inkaz tazminatına mahkum edilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; tadilat için davalının sözlü yada yazılı bir onayının olmadığını, ayrıca yapılan giderlerin işletmenin faaliyetini sürdürmesi için kendi çıkarları doğrultusunda lüks giderler olduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, Malatya 6. İcra Dairesi'nin 2012/8567 Esas nolu dosyasına davalı borçlunun yaptığı itirazın 11625,22 TL 'lik kısmının iptali ile takibin 11625,22 TL asıl alacak üzerinden devamı ile likit bir alacak söz konusu olmamakla icra inkar tazminatı takdirine yer olmadığına karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre,davacı vekilinin tüm,davalı vekilinin aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla birtakım onarım,tamirat ve iyileştirmeler yaptığını belirterek,ilgili taşınmaza yaptığı imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden tahsilini talep etmektedir.

Davacı kiracı,kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.(TBK'nun 530,BK'nun 414. md.)

Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları,kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut olayda;taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır. Davacı, Malatya 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin2012/21 D.İş dosyasında tespit yaptırmış; bilirkişi raporunda, yapılan imalatların toplam bedelinin 44.741 TL olduğu bildirilmiştir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi asıl ve ek raporu incelendiğinde; davacı kiracı tarafından kiralananda yapıldığı iddia edilen imalat ve tadilatların, faydalı ve zorunlu ya da lüks nitelikte olup olmadıkları belirtilmediği gibi, belirlenen imalat bedelinden kiracının kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının da düşülmediği görülmektedir. Rapor, bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Bununla birlikte, davacının taşınmazı fiilen tahliye edip etmediği, anahtar tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde de durulmamıştır.

Mahkemece; anahtar tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durularak anahtar teslimi gerçekleşmemişse davanın tümden reddine karar verilmesi; anahtar teslimi gerçekleşmişse, dosyanın yeniden ayrı bir bilirkişi heyetine tevdi ile, davacının kiralanana yaptığı imara uygun olan faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği dikkate alınarak, davacının davaya konu ettiği masraflardan hangilerini ispat edebildiğinin belirlenmesi, alınacak raporda davacı kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi;

belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle (kira sözleşmesi başlangıç tarihi) rayiç bedelleri tespit edilip,kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma paylarının da düşülmesi suretiyle Yargıtay denetimine elverişli rapor alınması ile sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.