Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1459 K.2017/1084

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili,...Fuar Alanı Kültür Parkı bünyesinde bulunan ...Kafe 'nin , 01.01.2014 başlangıç ve 31.12.2014 bitim tarihli sözleşme ile davalı tarafından kendilerine kiralandığını, esasen bu sözleşmenin yıllar içerisinde yenilenerek bugüne kadar geldiğini ve sözleşmeye konu alanın mülkiyeti Hazineye ait olmakla beraber, kullanım hakkının...Büyükşehir Belediye Başkanlığına devredildiğini, Belediye tarafından da 01.01.2007 tarihinden itibaren 10 yıllığına... A.Ş. ye,...

A.Ş. tarafından da yine 01.01.2011 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile ...’a devredildiğini belirterek davalı vakfın son dönem (2014 yılı) kira bedellerine karşılık olarak kiralayan sıfatıyla kendilerinden senet aldığını, bu senetlerin ilk 5 aylık kısmının ödendiğini ancak... A.Ş. tarafından...15.

Noterliğinin 05.06.2014 tarih ve 15034 yevmiye nolu ihtarnamesi ile ... ile olan kira sözleşmelerinin yenilenmediği bu sebeple bahse konu alanda işgalci olunduğu, 51.300,00 TL ecrimisil bedeli ödenmesi ve taşınmazın boşaltılması gerektiğinin bildirildiğini , ...

A.Ş. ile ... arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde sona erdiğini öğrendiklerini, bu sebeple kiralayan ...’ ın taşınmazı kiracının kullanımına hazır şekilde bulundurma yükümlülüğünü yerine getiremediğini belirterek aralarındaki kira sözleşmesinin feshine, ödenen kira bedellerinin iadesine ve ödenmeyen bedellere ilişkin senetlerin iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili,...Belediyesi'nin el değiştirmesi neticesinde... A.Ş. nin müvekkili vakfa ihtarname göndererek kira sözleşmesinin uzatılmayacağını ve taşınmazın tahliye ve teslim edilmesini talep ettiğini, ancak kiralananın üstü örtülü sabit yapı niteliği gereği usulüne uygun fesih ihbarında bulunulması gerekirken bahse konu fesih ihbarının kendilerine 2013 Şubat ayında tebliğ edildiğini, bu sebeple ne 2012 ne de 2013 yılı için geçerli bir ihbarın bulunmadığını dolayısıyla 2014 yılı sonuna kadar sözleşmelerinin uzadığını, davacının hatalı hukuki mülahazada bulunarak ödemeleri kesmesinin kendisi açısından temerrüt yaratacağını beyanla davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, sözleşmenin feshini gerektirecek şartların oluşmadığını belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Olayımıza gelince. Dava konusu kiralanan taşınmazın gayrimusakkaf nitelikte bulunduğu taraflar arasında düzenlenen 01.01.2014 başlangıç tarihli sözleşme ile sabit olduğu gibi dosya kapsamından da açıkça anlaşılmaktadır. Asıl kiraya veren ... A.Ş.,...4. Noterliği'nin 30.01.2013 tarihli ...yevmiye no.lu ihtarnamesi ile davalı ...'a aralarında düzenlenen 01.01.2011 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiştir.

Bu itibarla, TBK'nun 327. maddesi hükmü gereğince asıl kira ilişkisinin sona erdiği, dolayısıyla taraflar arasındaki alt kira ilişkisinin de sona ereceği izahtan varestedir.

Hal böyle iken; davalının buna rağmen davacı ile davaya konu 01.01.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini akdettiği göz önüne alındığında davacının taleplerinin yukarıda anlatılan ilkeler doğrultusunda değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm,bu nedenle bozulmalıdır.