Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/14767 K.2017/13816

Taraflar arasındaki alacak-tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, asıl dava dilekçesinde; davaya konu restaurant ve büroyu davalıdan kiraladığını, daha sonra bir suçtan cezaevine girdiğini, personelin kiralananı işletmeye devam ettiğini ancak davalının 26.04.2013 te taşınmazı başkasına kiraladığını, haksız yere kiralanandan tahliye edildiklerini, kazanç kaybına uğradıklarını, taşınmazda değer artırıcı iyileştirmeler yapmış olduklarını belirterek meydana gelen müspet zararları için şimdilik 3.000 TL tazminatın tahsilini istemiştir.

Davalı cevap ve birleşen davada; davacı kiracının işyerini kendisinin terk ettiğini, bunun üzerine 26.04.2013 tarihinde ...... isimli kişiye taşınmazı kiraladığını belirterek 221.600 TL ödenmemiş kira alacağının tahsilini istemiştir.

Mahkemece; asıl davanın kiracının zorla tahliye edildiği ispat edilemediğinden, birleşen davanın ise feragat nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı/birleşen davalı kiracı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı/birleşen davalı kiracı vekilinin, asıl davada faydalı-zorunlu masraf alacağına ve kazanç kaybına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre (6098 sayılı TBK.530 (818 sayılı B.K.'nun, 414. Md.) maddesi) masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu yada lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK' nun 112. (818 sayılı Borçlar Yasasının 96.) maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden ... zarardır kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir.

Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir.

Taraflar arasında 20.04.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile büro niteliğindeki işyerinin, 20.04.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile içkili restaurant niteliğindeki işyerinin kiralandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ya tarafların karşılıklı anlaşmaları ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile son bulur.

Kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı fesih hakkı bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki kira ilişkisi devam ederken davalı kiraya verenin 26.04.2013 başlangıç tarihli davaya konu taşınmazı içkili restaurant olarak 3. kişiye kiraladığı, bu durumda, sözleşmenin kiraya veren tarafından tek taraflı ve haksız feshedildiğinin kabulü gerekir.

Bu nedenle, davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tesbiti ve kazanç kaybı yönünden de yukarıda açıklanan ilkeler ışığında davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süreyle sınırlı olarak davacının kâr kaybının hesaplanıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken;

yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3- Davalı/birleşen davacı vekilinin birleşen davada vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince; Somut olayda; birleşen davada, ön inceleme tutanağı imzalanmadan önce davacı tarafından davadan feragat ettiklerine ilişkin 21.11.2014 tarihli dilekçe sunulmuş ve bu dosyada ön inceleme yapılmadan birleştirme kararı verilmiş olmakla, mahkemece davalı lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 7. maddesi uyarınca karar tarihinde yürürlükte olan tarife hükümleri ile belirlenen ücretin yarısına hükmedilmesi gerekirken, nispi vekalet ücretinin tamamına hükmedilmiş olması da doğru görülmemiştir.