Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/15392 K.2018/1085

Davacı ... ile davalı ... aralarındaki sözleşmenin iptali ve tazminat davasına dair ... 4.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 20/06/2013 günlü ve 2013/360 E.-2013/1238 K. sayılı hükmün bozulması hakkında dairece verilen 26/04/2017 günlü ve 2017/9966 E.-2017/6030 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir. Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde; ...

Kuaförü olarak kullanmak üzere 01.08.2012 tarihli kira sözleşmesi ile davalıdan dava konusu taşınmazı 5 yıllığına kiraladığını, kaba inşaat halinde kiralanan taşınmaza uzun süreler kiracılık ilişkisinin devam edeceğini düşünerek 90.000,00 TL masraf yaptığını, ruhsat için belediyeye başvurduğunda ise dava konusu yerin sığınak olması nedeniyle ruhsat verilemediğini, davalıya durumun bildirilmesine rağmen hiç ilgilenmediğini, bunun üzerine dava konusu yeri kapatmak zorunda kaldığını, belirterek taraflar arasındaki kira sözleşmesinin T.B.K.nun 301. vd. Maddeleri gereği 01.08.2012 tarihi itibarıyla haklı nedenle feshine,

şimdilik 90.000,00 TL tazminatın ihtarın tebliğ tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili dilekçesinde, davacının kendisine hiç kira parası ödemediğinden hakkında icra takibi yapılıp tahliye davası açıldığını, tahliye edileceğini anlayan davacının kötü niyetli olarak bu davayı açtığını, dava dilekçesine ek olarak sunulan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde masraflara ilişkin yazılı kısmın sonradan kendisinin kabulü, onayı ve parafı olmadan ilave edildiğini, dosyaya sunulan faturaların da asılsız olduğunu bu nedenle aktin feshi talebinin ve faydalı ve kalıcı masrafların bedeli dışında kalan maddi tazminat taleplerinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulü ile, taraflar arasındaki 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesinin feshine, 90.000,00 TL tazminatın tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 26.04.2017 gün, 2017/9966 Esas-2017/6030 karar sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiş, bu kez davacı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Taraflar arasında imzalanan 01.08.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 6. maddesinde. “Kira müddeti sonu olan 01/08/2017 tarihinde kiracı mecuru hiçbir ihtar keşidesine merasim icrasına hacet kalmaksızın temiz ve noksansız teslim aldığı şekilde temizleyerek mal sahibine veya vekiline teslim edecektir.

Kiracı kendi işi için işyerinde yaptığı değişiklikleri söküp ilk girdiği zamanki gibi teslim edecektir. Sökülen duvar vs. ya aynen yaptırılacak veya bedeli kiralayana (Mal sahibine) ödenecektir.”, hususi şartların bulunduğu sayfada ise not olarak “Not; ...kuaföre yapmış olduğum 90.000-TL masrafı herhangi bir anlaşmazlık olduğunda veya kira kontratının bitim tarihinde ...’a 90.000-tl ödeyecektir.’’ Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Taraflarca kira sözleşmesinin aslı ibraz edilememiştir. Davalı kiraya veren sözleşmede "not" olarak eklenen ve davalının parafı bulunmayan kısmın sözleşmeye sonradan davacı kiracı tarafından eklendiğini belirterek f...kopi belgeye karşı çıkmışsa da, davalı kiraya verenin, 20.12.2012 tarihinde ...

16. İcra Müdürlüğü’nün 2012/12068 E sayılı takip dosyasında davacı kiracı aleyhine başlattığı icra takibine dayanak olarak üzerinde "not" kısmı da bulunan aynı sözleşmeyi ibraz ettiği görülmüştür. Bu durumda sözleşmede yazılı olan not kısmının geçerli olduğunun kabulü gerekmektedir.

Ancak not kısmında kararlaştırılan şartta herhangi bir anlaşmazlık olduğunda veya kira kontratının bitim tarihinde davalı tarafından 90.000 TL nin ödeneceği kararlaştırılmış olup davacı kiracı kira bedellerini ödemeyerek hakkında takip yapılmasına ve tahliye kararı verilmesine kendi kusuruyla sebebiyet verdiğinden hiç kimse kendi kusurundan kaynaklanan nedene dayanarak hak talep edemeyeceğinden sözleşmede "Not" kısmında yazılı olan şartlar gerçekleşmediğinden sözleşmede yazılı olan bu cezai şartta dayanılarak 90.000 TL cezai şartın tahsiline karar verilemez.

Ancak kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ( BK.nun m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK.nun m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir.

Somut olayda; Davacı kiracının 5 yıl süreli kira sözleşmesi boyunca kullanacağını düşünerek kiralanan taşınmaz üzerine kira sözleşmesi gereğince harcamalar yaptığı ve sözleşme süresi dolmadan iş bu dava hakkında hüküm verildikten sonra, 05/07/2013 tarihinde, taşınmazı tahliye ederek anahtarlarını teslim ettiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasında imzalanan 5 yıllık sözleşme süresi dolmadan sözleşmenin 1. yılında kiralananın tahliye edilmesi nedeniyle davacı kiracı yapılan bu imalat bedellerini davalıdan talep edebilir.. Bu durumda mahkemece, gerektiğinde yerinde yeniden keşif yapılarak kiracının kiralanan üzerine yaptırdığı imalat ve tesislerin faydalı, zaruri ve

kalıcı imalatlar olup olmadıkları, sökülüp götürülüp götürülemeyeceği, davalı kiraya veren tarafından benimsenerek kullanılıp kullanılmadığı araştırılıp faydalı, zaruri ve sökülüp götürülemeyecek olduklarının anlaşılması halinde bu imalatların yapım tarihlerindeki değerlerinin(sözleşmenin başında yapıldığının kabulü ile) tespiti ve kiralananın 5 yıllık kira süresinin 12. ayında tahliye edildiği de dikkate alınarak davacı kiracının kiralananı kullandığı süreye göre yıpranma payı da düşülmesi suretiyle belirlenecek bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.