Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/15562 K.2019/6858

Taraflar arasındaki asıl dava tazminat ve karşı alacak ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı kiracı, davalı ile arasında 01.04.2006 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiği, davalı tarafından 3.yıl kira bedeli ödenmediğinden dolayı başlatılan tahliye istemli dava neticesinde mecurdan tahliyesine karar verildiğini, sözleşmede yer aldığı üzere otelde masraflar yapıldığını, Didim Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/ 21 D.iş sayılı dosyasıyla 670.835,00 TL masraf yapıldığının tespit edildiğini, aynı sözleşmede erken tahliye durumunda masraf bedelinin kiradan düşüleceği veya iade edileceğinin belirtildiğini iddia ederek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 50.000,00 TL alacağın davalı taraftan tahsilini talep etmiştir.

Davalı, asıl davanın reddi ile açtığı karşı davasında; taşınmazın 20.01.2010 tarihinde tahliye edildiğini, davacı tarafından bu tarihe kadar taşınmazın kullanıldığını, ancak 30.09.2009 tarihinde ödenmesi gereken kira bedelinin ödenmediğini, bu nedenle 50.000,00 TL olan 4. yıl kira bedelinin talep edildiğini, otelin davacı tarafından kötü işletildiğini, işletilmeye hazır bir şekilde teslim edildiğini, kötü işletmecilik ile otelin adının kötü ünlendiğini, bu nedenle değer kaybından kaynaklı tazminat talebinin olduğunu, talebinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL olduğunu, davacının taşınmazı hor kullandığını,

icra memuru huzurunda yapılan tahliye işlemi sırasında, otelin duvarlarının ve pergolelerinin bir kısmının yıkık, boya ve sıvaların dökülmüş odaların kullanılmaz durumda olduğunu, halbuki faal bir otel şeklinde teslim edildiğini, mevcut haliyle kiraya verilmesinin mümkün olmadığını, tespit edilecek hasar bedeli ile hasarın giderileceği süre kadar oluşacak kira kaybını talep ettikleri, bu yöndeki taleplerinin de fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak kaydıyla 5.000,00 TL olduğunu, ayrıca otelde belediye kayıtlarına göre konsmatris çalıştırıldığı,

itibarının zarar gördüğünü, bu nedenle 10.000,00 TL manevi tazminatın davacı- karşı davalıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece, davacı kiracının kendi kusuru nedeni ile tahliyeye neden olduğu ve taşınmazı tadilata muhtaç halde teslim ettiği gerekçesiyle asıl davanın reddine, davacı- karşı davalı tarafından ödemeye ilişkin belge sunulmadığından 4.yıl kira bedeline ilişkin talebin kabulü ile, diğer taleplerin delil durumunun irdelenmesinden davalı- karşı davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle reddi ile, 50.000,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte karşı davalıdan alınarak karşı davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacı- karşı davalının faydalı ve zorunlu masraflara yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 01.04.2006 başlangıç tarihli, 7 yıllık kira sözleşmesinin bulunduğu hususunda bir uyuşmazlık yoktur. Sözleşmenin 4.maddesinde " Kiracı kiralanan otelde ve müştemilatların içinde yaklaşık maliyeti 500.000,00 olan tadilat ve restarasyon yapacaktır. Tüm odalara mobilya, sıhhı tesisat, klima konulacak, kapı ve pencere doğramaları yenilenecek, mutfak ve kazan dairesi yenilenecek, asansör kabini ekipmanları yenilenecektir." denilmiştir. Yine sözleşmenin 8. maddesinde "Erken tahliye gündeme geldiğinde yapılan masraflar kira bedelinden düşülecek veya iade edilecektir." düzenlemesine yer verilmiştir.

Davacı bu davasında, sözleşmenin 4. maddesinde yer alan yenileme ve tadilata ilişkin düzenleme uyarınca, kiralananda faydalı ve zorunlu masraflar yaptığını, 7 yıl süreli imzalanan sözleşmenin 3.yılında tahliye edildiğini belirterek erken tahliye nedeni ile yapılan masrafların iadesini talep etmiştir. Davacı davasını 10.02.2009 tarihli, Didim Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/21 D.İş sayılı dosyası aracılığıyla taşınmazda yaptırılan delil tespitine dayandırmıştır.

Tespit raporunda, otelde yapılan tadilatlar tespit edilerek seramik, mermer, alçıpan, boya, pergole, plastik doğrama, asansör gibi bakım ve yenileme masraflarının 252.375,00 TL olduğunu, ayrıca otelde kullanılan demirbaşların değerinin 418.45,00 TL olduğu belirlenmiştir.

Her ne kadar davalı tarafça delil tespit raporuna otelin tam ve eksiksiz şekilde teslim edildiği gerekçesiyle itiraz edilmişse de taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde taşınmazın ne şekilde davacı kiracıya teslim edildiği hususunda bir düzenleme mevcut değildir.

Bunun yanında sözleşmenin 4.maddesinde kiracı tarafından taşınmazda sıhhi tesisat, kapı ve pencere doğramaları, mutfak ve kazan dairesi, asansör kabini ekipmanlarının yenileneceği şeklinde zorunlu ve faydalı masraf yapılacağına yer verilmiştir. Gelinen bu aşamada sözleşmedeki hüküm, delil tespit raporu ve tanık beyanları dikkate alındığında, davacı tarafından taşınmazda bir takım faydalı ve zorunlu masraflar yapıldığının kabulü gerekir.

O halde mahkemece; sözleşmenin 4. maddesinde yer alan faydalı ve zorunlu tadilat kalemlerinden delil tespit raporunda yapıldığı tespit olunanlara ilişkin tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerinden yıpranma düşülerek faydalı ve zorunlu masraf bedelinin belirlenmesi amacıyla konusunda uzman bilirkişilerden yeni bir bilirkişi raporu alınıp vekaletsiz iş görme hükümleri göz önünde bulundurularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. 3- Davalı- karşı davacının hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Somut olayımızda, kiraya sözleşmesine konu taşınmaz 20.01.2010 tarihinde icra kanalıyla tahliye edilmiş, bu tarihte tutulan tutanakta; taşınmazın bar kısmının duvarlarının yıkık, taşınmazın moloz yığını içinde olduğu belirlenmiştir. Tahliye tutanağı dikkate alındığında taşınmazın davacı kiracı tarafından hor kullanıldığı anlaşılmaktadır. Davacı kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.

Ancak, kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Bu durumda mahkemece, konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden rapor alınarak, 20.01.2010 tarihli teslim tutanağında tespit edilen normal kullanımdan kaynaklı yıpranmalar dışında hor kullanma bedellerinin belirlenip kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı da düşülerek hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.