Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/15588 K.2018/11885

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında ... mahallesi ... caddesi No: 7/B Simav adresindeki dükkana ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, son ödenen kira bedelinin aylık 540.-TL olduğunu, emsaller karşısında düşük kalan kira bedelinin yeni dönem için 1.000.-TL 'ye çıkartılmasını talep etmiş; 23.03.2017 tarihli duruşmada talebinin, 05.11.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine ilişkin olduğunu bildirmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 25.02.2016 tarih, 2015/8368 Esas, 2016/1398 Karar sayılı ilamı ile, ".... öncelikle davalı tarafından dosyaya sunulan ve her iki tarafın imzasını taşıyan kira sözleşmesinin aslının dosyaya eklenerek TBK'nun 345. madde hükmü de gözetilerek davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesi gerekmekte olup, dava süresinde ise; istenen dönem yönünden Mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek araştırma yapılmalı, aksi halde davacıdan sorularak bir sonraki dönem için kira bedelinin tespiti yoluna gidilerek karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kira bedelinin tespiti doğru olmadığı... " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu işyerinin kira bedelinin 05.11.2013 tarihinden itibaren 1.000.-TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en

de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete;

özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda; Hükme esas alınan 05.11.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır, talep edilen dönemin ise hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır. Bozma öncesi alınan bilirkişi heyeti raporunda yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan ve hiçbir emsal değerlendirilmesi yapılmadan soyut verilere dayalı olarak dava konusu dükkanın bulunduğu bölgede kira parasının 1.000.-TL civarında olduğu belirtilmiştir. Mahkemece bozmaya uyulmasına rağmen hiçbir gerekçe gösterilmeden bozma öncesi rapor ve tanık beyanları doğrultusunda karar verilmiştir.

Bu durumda; Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında, benzer taşınmazlara ait kiralar da emsal olarak incelenerek hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak, kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli tespit edilmeli, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu da gözetilerek uygun bir indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, bozma öncesi yetersiz bilirkişi raporuna göre davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.