Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/15931 K.2019/6901

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; mülkiyeti kendisine ait olan ve spor salonu olarak kullanılan yeri, davalının 01.05.2012 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını; davalının kiralananı erken ve bildirimsiz olarak tahliye ettiğini, tahliye ettiği ayın kira bedelini, kira sözleşmesinin bitimine kadar olan 2 aylık kira bedelini ve taşınmaza verilen zarar dolayısıyla tespit dosyasındaki yargılama giderlerini, davalının ödediği depozitodan mahsup ederek bakiye alacağına ilişkin davalı aleyhine icra takibi başlattığını, davalının icra takibine haksız itiraz ettiğini belirterek; itirazın iptaline, takibin devamına ve %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; taşınmazı kiraya verenin davacının babası olduğunu, icra takibinde bulunan ve dava açanın kiraya verenden farklı kişi olduğunu, 02.02.2015 tarihinde kiralananın anahtarını davacının babasına teslim ettiğini, tespit davasının teslimden itibaren iki ay sonra açıldığını, kiralananda hasar bulunduğuna ilişkin bildirimde bulunulmadığını ileri sürerek; davanın reddine ve kötüniyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, davalının Ankara 17. İcra Müdürlüğünün 2015/11764 Esas sayılı takip dosyasında yaptığı itirazın iptali ile takibin devamına, icra inkar tazminat talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin aşağıdaki bentler dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalı tarafın makul süre kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Türk Borçlar Kanunu'nun 325.maddesinin 1.fıkrasının ilk cümlesi “Kiracı, sözleşme süresine ve fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadırlar.

Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiraya verenin bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Davacı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden oluşur.

Bununla birlikte taraflar arasında 01.05.2012 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” bölümünün 8. maddesinde ''Kiracı kiralananı

boşaltmak istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır." şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 1 ay olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 1 aylık makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken eksik değerlendirme ile yazılı şekilde 2 aylık makul süre tazminatı üzerinden hüküm tesisi doğru değildir.

3-Davalı tarafın hasar bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

6098 Sayılı TBK' nun 316. maddesi hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanun'un 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davacının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

Dava konusu kiralanan taşınmazda hor kullanmadan kaynaklanan bir hasar meydana gelip gelmediği, hasar meydana gelmiş ise bu hasarın ne kadar sürede ne bedel ile giderilebileceği bilirkişi incelemesi ile tespit edilmelidir.

Somut olayda; tespit dosyası , temyize konu dosya içerisinde bulunmadığından tespit sonucu hazırlanan bilirkişi raporunun davalı tarafa tebliğ edilip edilemediği anlaşılamamıştır. Ancak, davalı vekili cevap dilekçesinde söz konusu bilirkişi raporuna itiraz ettiğini belirtmiştir. Mahkemece, yargılama sırasında kiralanandaki hasar bedeline yönelik olarak yeniden rapor alınmamıştır.

Bu durumda, davalı yokluğunda yapılan keşif sonucu hazırlanan tespit raporuna dayanılarak, davalı tarafın savunma hakkının kısıtlanmasına sebebiyet verecek şekilde, hüküm kurulamaz.

O halde, mahkemece; uzman bilirkişi marifetiyle inceleme yaptırılarak, hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payları da hesaplanarak alacaktan düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre de; tespit dosyasındaki yargılama giderlerinin, mahkeme yargılama giderleri kısmında değerlendirilmesi gerekirken asıl alacağa dahil edilerek hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.