Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1601 K.2017/3141

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde davacılar ile dava dışı.... arasında imzalanan 01/05/2004 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin her yıl kendiliğinden uzaması ve kiracı .... tarafından davalıya devredilmesi suretiyle davalı şirketin taşınmazda kiracı olduğunu, 01/05/2013 – 01/05/2014 döneminde 13.879,90 TL aylık kira bedeli ödenmekte iken ....

5. Noterliğinin 17/01/2014 tarih 643 yevmiye no.lu ihtarnamesi ile ödenmekte olan kiranın aşırı derecede düşük kaldığı ve 01/05/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 40.000 TL üzerinden vergi stopajı sonrası net 32.000-TL olarak ödenmesi aksi takdirde dava açılacağının ihtar edildiğini, davalının ise yetersiz bir artışla toplam 15.583,55 TL olarak aylık kira bedeli ödediğini, kira ilişkisinin kurulmasından beri 10 yıldan fazla sürenin geçtiği ve taşınmazın konumu, niteliği, çevresi vs. göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun olarak kira bedelinin keşif sonrası ortaya çıkacağını,

bu sebeplerle 01/05/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 32.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca İTO yıllık artış oranı uygulanacağını ve buna göre artışlar yapıldığını 01/05/2013 -01/05/2014 arası aylık kiranın brüt 13.879,90 TL ödendiğini; 01/05/2014 – 01/05/2015 dönemi için aylık brüt 15.611,93 TL kira ödenmeye devam edildiğini ve bu bedellerin ihtirazi kayıt olmaksızın alındığını, istenilen kira bedelinin emsal kira bedellerin çok üstünde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 01/05/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 16.380 TL tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, gerekirse böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, Mahkemece bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir.

Olayımıza gelince, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; kira bedelinin, emsal kira bedelleri ile çevre rayiçleri dikkate alınarak hak ve nesafete göre tespitinin gerektiği belirtilmiş olmasına rağmen bilirkişi raporunda resen emsal araştırması yapıldığına dair bir ifade bulunmadığı gibi davacı vekili tarafından sunulan emsallerin de değerlendirilmediği anlaşılmaktadır. O halde mahkemece yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda taraf emsalleri değerlendirilerek, gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.