Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/16283 K.2017/18226

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davaya konu taşınmazın büfe-cafe olarak işletilmek üzere 01.03.2003 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, sözleşmenin 01/03/2013 tarihinde sona erdirileceğinin davalı tarafa ihtar ile bildirilmesine rağmen, halen kiralanan boşaltılmadığından bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir.

Davalı, bahsedilen düzenleme yapılacak alanın davacının mülkiyetinde olan yer olmadığını, tahliye konusu yerin dava dilekçesinde belli olmadığını, esaslı bir onarımdan söz edilmediği gibi böyle bir onarım için de zorunluluk bulunmadığını, bununla ilgili onaylanmış projenin de bulunmadığını, taşınmazın baskın vasfının çatılı olup, genel hükümlere tabi olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkeme davacının talebini, Borçlar Kanununun 350/2 maddesi hükümleri gereğince değerlendirerek tadilat projesinin verilen kesin sürede ibraz edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 26.01.2015 tarih, 2014/13994 esas 2015/737 karar sayılı ilamıyla “...

Kira sözleşmesinde kiralananın vasfının büfe ve çay bahçesi olduğu açıklanmakta ise de, dosya kapsamından, kiralananın, Türk Borçlar Kanununun birinci bölümünde düzenlenen genel hükümlere mi yoksa ikinci bölümde düzenlenen Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Hakkındaki Yasa hükümlerine mi tabi olduğu anlaşılamamaktadır.

Mahkeme öncelikle kiralanan yerin belirlenmesi, kiralananın niteliğinin saptanması için mahallinde keşif yapılarak, olayda Borçlar Kanununun genel hükümlerinin mi (adi kiraya ilişkin) yoksa konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin yasa hükümlerinin mi uygulanacağının tespit edilmesi ve uygulanacak yasa hükmü belirlendikten sonra tüm deliller değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; mahkemece, bilirkişi raporu alınarak, dava konusu kiralananın baskın vasfının çatısız olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 01.03.2003 başlanrgıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu kiralanan taşınmazın gayrimusakkaf nitelikte bulunduğu bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır. Her nekadar davacı ... ... Noterliği'nin 04.01.2013 tarihli ... yevmiye numaralı 15.01.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile 30 gün içinde taşınmazın tahliyesini ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirmiş ise de; TBK'nun 328. ve 329. maddeleri gereği yasal fesih dönemlerine uyulmadan 08.3.2013 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Yukarıda belirtilen hususlar gözetilerek davanın süre yönünden reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.