Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1629 K.2017/7994

Taraflar arasındaki muarazanın önlenmesi ve kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili;Müvekkilinin , Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan .....Merkez'de sahil kısmında Balıkçı Barınağı olarak kullanılması amacıyla bir alanı .....Valiliği Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğün'den kiralandığını ,söz konusu yerin kira sözleşmesine hiçbir aykırılık taşımayacak şekilde kullanılırken .....Valiliği tarafından kira feshi ve ödenmesi gereken kira borcu konulu yazı ile kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirilerek 15 gün içinde tahliye istendiğini,davalı tarafın istemine gerekçe olarak balıkçı barınağının hizmet binasının lokanta,

barınağın bir kısmının da çay bahçesi olarak kullanıldığı ve ödenmeyen kira borcu bulunduğu iddiası olduğunu. Balıkçı barınağının lokanta olarak kullanıldığı iddia edilen kısmın davalı .....Valiliğin'den değil .....Belediyesin'den balık satış yeri olarak kiralandığını ve kira kontrat tarihinin 17.07.2009 olduğunu, söz konusu sözleşmede alt kira ilişkisine izin verilmiş olduğundan çiğ ve pişmiş balık satış hizmetlerini sunmak şartıyla .....'ye kiralandığını.

Davalının lokanta olarak kira sözleşmesine aykırı kullanıldığı savında bulunduğu yer için davalı ile değil .....Belediyesi ile yapılmış bir sözleşme mevcut olup, davalının bu konuda kendi tasarrufunda bulunmayan bir yer için müvekkilinin kira sözleşmesini feshetmek ve balıkçı barınağından tahliye etmek istediğini.

Davalının barınağın bir kısmının genel amaçlı çay bahçesi olarak kullanıldığı iddiasına karşı ise kullananların müvekkili Kooperatif''in üyeleri ve onların misafirleri olduğunu ve akde aykırılık teşkil edecek bir durum bulunmadığını savunmasının getirilebileceği ayrıca ödenmemiş kira borçları da bulunmadığını.

Kira sözleşmesinin her ne kadar 2886 S.Y.'ya göre yapılmış olsa dahi kiralanan musakkaf ve belediye sınırlarında olduğundan 6570 S.Y'nın uygulanması gerektiğini, mahkeme kararı olmadan tek taraflı irade beyanı ile ve hukuka aykırı olan gerekçelerle müvekkilinin

tahliyesinin istenmesinin hatalı olduğunu beyanla ...'nün 14.05.2010 tarihli kira feshi ve ödenmesi gereken kira borcu konulu işlemlerine karşı muarazanın men'i ve kiracılığın devam ettiğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki balıkçı barınağının 25.12.1998 tarihinde yapılan ihale ile 10 yıl süreliğine davacıya kiralandığını, kira sözleşmesinin 9. maddesinde.

"Kiracı, idarenin izni olmadan sözleşmenin bir kısmını veya tamamını devredemez, ortak alamaz, kiraya verilen yeri genişletemez, değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz." Balıkçı Barınakları Özel Şartlarının 17. maddesinde ise "1380 Sayılı Su Ürunleri Kanunu ile ek ve değişiklikleri hükümlerine ve Balıkçı Barınakları ile ÇED Yönetmeliği esaslarına uyulacaktır." hükmünün yer aldığını.

Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Koruma ve Kontrol Genel Müdürlüğü'nün Milli Emlak Müdürlüğü'ne yazdığı yazıda , söz konusu balıkçı barınağında bulunan hizmet binasının lokanta, barınağın bir bölümünün ise çay bahçesi olarak amacı dışında kullanıldığına yönelik yapılan şikayetlere istinaden yerinde yapılan denetimler sonucunda söz konusu binanın lokanta olarak kullanıldığının tespit edilmesi üzerine Kooperatif Başkanlığı'nın Balıkçı Barınakları Yönetmeliği' nin 21. maddesi kapsamında uyarıldığını, bir ay sonra yapılan ikinci denetimden sonra lokanta ve çay bahçesinin tekrar açıldığı,

en son 25.09.2009 tarihinde yapılan denetimde lokanta ve çay bahçesinin tekrar işletilmeye başlandığının tespit edildiği belirtilerek Balıkçı Barınakları Yönetmeliği nin 21. maddesi çerçevesinde gerekli işlemin yapılmasının istendiğini ,bunun üzerine Maliye Bakanlığı"nın talimat yazısı, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı'nın yazısı ve sözleşme hükümleri dikkate alınarak Defterdarlığın oluru ile davacı ile İdare arasında düzenlenen 30.12.2008 tarihli kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğini,

sözleşmenin feshi ile söz konusu taşınmazın 15 gün içinde tahliye edilerek İdare'ye teslim edilmesinin 14.05.2010 tarih ve 2526 sayılı yazı ile davacıya bildirildiğini. Davacının iddia ettiği gibi lokanta olarak kullanılan kısımın Belediye'den kiralanan yerde değil, barınak sınırı içinde kaldığını, çay bahçesini de kooperatif üyeleri ile misafirlerinin kullandığı iddiasının ise gerçek dışı olduğunu zira çay bahçesinin herkese açık bir ticari bir işletme olduğunu.

Dava konusu yerin 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre kiraya verildiğini ve bu tür kiralamalarda 6570 Sayılı Kanunun uygulanamadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davaya konu olan mecurun Belediye hudutları içerisinde yer alıyor olması, üzerinde musakkaf yapıların bulunması ve ayrıca 6570 sayılı Kanun kapsamında davalı idarece açılıp, sonuçlanmış herhangi bir tahliye davası bulunmadığı anlaşıldığı belirtilerek davacının davasının kısmen kabulü ile davacı kooperatifin davaya konu olan mecurda kiracılığının devam ettiğinin tespitine; Davacı vekilinin T.C. ...'nün 14/05/2010 tarih ve 2526 sayılı kira feshi ve ödenmesi gereken kira borcuna konu işlemin iptaline karar verilmesine ilişkin talebinin ise idari işlemlerin iptali Adli yargının konusuna girmeyip İdari yargının görev alanına girdiğinden reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316. (BK'nun 256.) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi

için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan ve hükme esas alınan 28.12.2008 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi ile .....Merkez 'de sahil kısmında bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazın 7.211 m² alanının davacı kooperatife balıkçı barınağı olarak kullanılmak amacıyla 2886 Sayılı Yasa gereğince kiraya verildiği anlaşılmaktadır.

Mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan ve hükme esas teşkil eden bilirkişi raporunda; kiralananın dava konusu yerin Belediye sınırları içinde olduğu ve üzerinde çatısı olan yapılar bulunduğundan dava tarihi itibariyle 6570 Sayılı Yasa'ya tabi olduğu bildirilmiş ise de; bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Kiralananın galip vasfı itibariyle Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine ya da çatılı işyeri hükümlerine tabii olsa da davanın ve gönderilen ihtarların 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun yürürlük tarihi olan 01/07/2012 tarihinden öncesine ait olduğu hususu gözetilerek 818 sayılı Borçlar Kanun'u hükümleri gereğince araştırma ve inceleme yapılarak Borçlar Kanun'unun 256. maddesi (TBK'nun 316. maddesi) gereğince akde aykırılığın bulunması durumunda süreli ihtar verilmesi ile sözleşmenin feshine karar verilebileceği gözetilerek,

fesih nedenlerinin mevcut olup olmadığı ihtarların usulüne uygun bulunup bulunmadığı üzerinde durulup, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken. Yargıtay denetimine elverişli olmayan bilirkişi raporuna dayanılarak ve yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.