Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1645 K.2017/3093

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Davacı ile davalı arasında 20/04/2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 10 yıl sureli kira sözleşmesi düzenlendiğini, bir aylık kira bedelinin 4.500,00 TL olduğunu, davacı tarafından kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırılan şekilde davalıya teslim edildiğini, davalı kiracının binaya yapılmasını istediği tüm iş ve işlemlerin davacı tarafından yapıldığını, akabinde kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının ödemesi gereken kira borcunu ödemeyerek temerrüde düştüğünü, kiracı davalının hiçbir sebep ileri sürmeden kira sözleşmesine aykırı davranarak taşınmazın anahtarını teslim etmeden taşınmazı terk ettiğini,

taşınmazın aylarca boş kaldığını ve halen boş olduğunu,, davalının dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilinceye kadarki süre kira bedelini (makul süre kirasını) ödemesi gerektiğini, kiracı davalının kira konusu taşınmazı haklı bir nedene dayanmadan, davacının bilgisi dışında tahliye ettiğini ve kira bedellerini de ödemediğini,

belirterek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutup davacı tarafından taşınmazın kiralanması ve bu kiralananın kira bedelinin ödenmemesinden doğan alacak ile yeniden kiraya verilmesi için binanın boş kaldığı makul süreye istinaden mahrum kalınan kira bedeli ve de sözleşmenin gereği yerine getirilmediğinden davacı tarafından bu sözleşmeye istinaden yapılan ek masraflar olmak üzere şimdilik 10.000 TL alacağının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, sözleşmeye göre davacının,16/02/2012 tarihinde binayı teslim etmesi gerektiğini, ancak davacının kararlaştırılan tadilatları yaparak binayı süresinde teslim edemediğini, davalının, eksikliklerin tamamlanmadığını görünce binayı kiralamaktan vazgeçtiğini ve sözleşmenin feshedildiğini, 20/04/2012 tarihli kira sözleşmesini kabul etmediklerini, taşınmazın asla kiralama anlaşmasına uygun olarak tamamlanmadığını ve süresi içinde davalıya teslim edilmediğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının TBK 301. Maddesi uyarınca kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmedeki şartlara uygun biçimde teslim etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Olayımıza gelince; taraflar arasında 20/04/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve 16.12.2011 tarihli kira kontratosu ekidir başlıklı belge imzalanmış, belgede sayılmış olan tadilat ve tamiratların 16.02.2012 tarihine kadar yapılarak bu tarihte taşınmazın davalı kiracıya teslim edilmesi kararlaştırılmıştır.

Davalı, sözleşmede kararlaştırılan eksikliklerin tamamlanarak süresinde taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini iddia etmiş ise de davalı, eksikliklerin yerine getirilmediğine ilişkin makul bir sürede ayıp ihbarında bulunmadığından davalı kiracının sözleşmeyi feshi haksızdır.

Davacı kiralayan dava dilekçesinde ödenmeyen kira bedellerinin ve makul süre kira bedelinin tahsilini talep ettiğine göre kiralananın tahliye edildiğini kabul etmiş sayılır. Bu durumda mahkemece, davacıdan, davalının taşınmazı hangi tarihte tahliye ettiği açıklattırıldıktan sonra ödenmeyen kira bedelinin tespit edilmesi gerekir.

“Kiralananın kira sözleşmesinin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı TBK 325. maddesinde. “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.

6098 sayılı TBK 114.maddesi atfıyla aynı kanunun 52. maddesi ile TBK 325. maddesindeki düzenleme birlikte değerlendirilerek, davacı kira sözleşmesinin sonuna kadar olan kira bedelini isteyemese de belirlenecek makul süre için mahrum kaldığı kira bedeli hesaplanarak hüküm altına alınmalıdır.

Bir başka ifadeyle, davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Bu durumda mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı

koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması, tahliye tarihi de belirlenerek bu tarihe kadar ödenmeyen kira bedeli ile tahliye tarihinden sonra mahrum kalınan makul süre kira tazminatından oluşan zararın tazminine karar verilmesi gerekirken feshin haklı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.