Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1650 K.2017/5657

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dava, kiracı tarafından taşınmaza yapılan faydalı masraf bedelleri ile davalıya peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine ilişkin verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; taraflar arasında düzenlenen 31.03.2011 tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın davalılardan kiralandığını, sözleşme gereğince müvekkili tarafından davalıya 1 yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini, müvekkilinin faaliyetine devam ederken Ümraniye Belediyesi tarafından taşınmazdaki imara aykırılıkların 15 gün içinde giderilmesi aksi halde işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının iptal edileceği ihtarının tebliğ edildiğini,

ihtar üzerine müvekkil şirketin Bakırköy 19. Noterliğinin 19.10.2012 tarih ve 30008 yevmiye numaralı ihtarnarnesi ile mecurdaki eksiklikleri süre içinde giderilerek Yapı Kontrol Müdürlüğü'nden iskan belgesinin alınmasını aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin kiraya verenlere bildirildiğini, kiraya verenler tarafından eksikliklerin giderilmediğini ve işyerine ait çalışma ruhsatının 13.11.2012 tarihinde iptal edilerek müvekkil şirketin bulunduğu AVM bünyesindeki işyerinin mühürlendiğini,

müvekkillerinin taşınmazdaki faaliyetini sürdürme imkanı kalmadığından sözleşmenin 16. maddesindeki tek taraflı fesih hakkı kullanılarak kira sözleşmesinin Bakırköy 19. Noterliğinin 24.01.2013 tarih ve 2559 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile feshedildiğini, taraflar arsındaki kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin KDV hariç %3,5 ciro bedeli olarak belirlendiğini, sözleşmenin 7.1. maddesine göre 264.000 TL'sı peşin kira bedelinin aylık ödenecek %3,5 ciro bedelinden mahsup edileceğinin düzenlendiğinden,

davacının faaliyet gösterdiği 2011 yılı Temmuz ayından tahliye anına kadar KDV hariç 3.438.81,57 TL'sı ciro yaptığını ve ciroya tekabül eden kira tutarının 120.358,75 TL'sı olduğunu, peşin ödenen kira bedelinden 143.641,25 TL'sının

İadesi gerektiğini, davacı şirketin sözleşme süresinde faaliyete devam edeceği düşüncesi ile kiralanan alana 96.869,73 TL'sı tutarında zaruri masraf yapıldığını belirterek peşin ödenen kira alacağından 143.641,25 TL'sı kira bedelinin ve mecura yapılan masrafların fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla1.000 TL'sı tutarındaki kısmının dava tarihi itibari ile yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalılar vekilleri ; davacıların 23.03.2011 tarihli kira sözleşmesi ile davacı şirkete ait işyerini kiraladığını sözleşmenin 7. maddesi ikinci paragrafına göre kira tutarının ilk yıl için asgari aylık 22.000 TL'sı yıllık 264.000 TL'sı olarak belirlendiği,

% 3,5 ciro oranının devam eden yıllar için belirlendiğini, kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız nedenle veya kiralayan tarafından haklı nedenle feshi halinde kiracı, peşin ödediği kiraların iadesi ile ilgili faiz dahil her hangi bir hak ve iddia talep etmeyeceğinin düzenlendiğini, sözleşmenin 5. maddesi ile taşınmaza kiracı tarafından yapılacak, her türlü tadilat, dekorasyon ve ilaveler için kiraya verenden hiçbir hak ve bedel talep edemeyeceğinin düzenlendiğini, Ümraniye belediyesi tarafından ruhsatın iptal edilmesinin kiracının kusurundan kaynakladığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre temyiz eden davacı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacı vekilinin faydalı ve zorunlu imalatlara yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut olayda. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 31.03.2011 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin özel şartlar 5.1 maddesinde "Kiraya verenin kiralanan yeri kullanıma salih halde teslim etme yükümlülüğü bu niteliklerle sınırlı olup, bundan sonraki tesisat ve dekorasyon işleri ile projelere aykırılık teşkil etmeyecek şekilde yapılacak ilave işler ve özel imalatların yapım ve işletme sorumluluğu ve yapım bedellerinin tamamının karşılanması kiracının sorumluluğundadır.

Kiracı, kiralanana yapacağı her türlü tadilat, dekorasyon ve ilaveler için kiraya verenden hiçbir hak ve bedel talep edemez, " kararlaştırılmıştır. Tarafların Özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve market olarak kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak kiracılık süreci içinde taşınmazın ruhsatının iptal edilmesi üzerine taşınmazı tahliye ettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan tahsilini talep etmiştir.

Her ne kadar sözleşmenin 5.1. maddesinde faydalı masrafların talep edilemeyeceği düzenlenmiş ise de, davacının 5+5 yıllık kira süresi sonunda taşınmazı tahliye etmesi durumunda bu bedellerin istenemeyeceğinin, aksi halde kalan süreyle orantılı olarak faydalı masrafların

../...

istenebileceğinin kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, kira sözleşmesinin Bakırköy 19. Noterliği 24.01.2013 tarih ve 2559 yevmiye numaralı ihtarnamesinin tebliğ tarihinden 3 ay sonra feshedildiğinin kabulü ile, bilirkişiden ek rapor alınarak yada gerekirse yerinde yeniden keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi yada bilirkişi heyetinden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yaptırıldığı ileri sürülen ve davacılar tarafından benimsenen imalatların yapıldıkları tarih itibariyle değerleri belirlenip, yıpranma payı da düşüldükten sonra kalan kira süresi ile orantılı olarak faydalı masraf bedeline hükmedilmesi gerekirken bu hususların göz ardı edilerek yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi doğru değildir.

3- Davacı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili, dava dilekçesinde, peşin ödenen kira bedelinden 143.641,25 TL kira parasının ve taşınmaza yapılan faydalı masrafların her bir kiraya verenden payları oranında tahsilini talep etmiştir. Dava dilekçesinde dava değeri 144.641,25 TL olarak gösterilmiş, dava harcı da bu miktar üzerinden yatırılmıştır.

Mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın reddine karar verilmekle birlikte, yargılamada kendilerini farklı vekillerle temsil ettiren davalılar ..., Mehmet Şerif Cantürk, ..., ... yararına 144.641,25 TL üzerinden 13.971,30 TL, davalılar ..., ..., ..., Ahmet Uysal Tekin, ..., ... yararına 144.641,25 TL üzerinden 13.971,30 TL vekalet ücreti takdir edilmiştir.

Oysa hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 3 / 2 maddesi hükmüne göre, müteselsil sorumluluk da dahil olmak üzere, birden fazla davalı aleyhine davanın reddinde, ret sebebi ortak olan davalılar lehine tek, ret sebebi ayrı olan davalılar lehine ise, her ret sebebi için ayrı ayrı vekalet ücretine hükmolunur.

Dava konusu olayda ise davalılar arasında müteselsil sorumluluk olgusu söz konusu olmadığı gibi, davacı da tahsilini talep ettiği 144.641,25 TL'nin davalılardan payları oranında tahsilini talep etmiştir.

Bu durumda dava aynı ret sebebine dayanılarak ret edildiğinden mahkemece her bir davalı yararına payları dikkate alınarak vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu fazla nispi vekalet ücreti takdir edilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.