Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/17230 K.2018/1550

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı şirketin 15.08.2006 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmesi ile dava dışı arsa sahiplerine ait ...

Mahallesi ... ada 5 parsel nolu taşınmaz üzerine sözleşmede belirtilen nitelikte inşaat yapımını üstlendiğini, davalı yüklenici şirketin arsa sahipleri ile düzenledikleri sözleşme nedeniyle kendisine düşecek 8 nolu bağımsız bölümü 30.05.2007 tarihli sözleşme ile kendisine 45.000 TL karşılığında sattığını, 6.800,00.-TL nakit, 3.000,00.-TL'lik çek, 13.07.2007 tarihinde 400,00.-TL nakit olmak üzere 10.200,00.-TL nakit ödeme yaptığını, sözleşmede belirtilen 2.400,00.-TL karşılığında 6 adet çelik kapı ve 4.900,00.-TL karşılığında 6 adet mutfak dolabı yaptığını,

yapacağı diğer işler yerine davalının talebi ile 6.393,00.-TL demir ve 3.832,00.-TL'lik hazır beton temin edip, yükleniciye teslimi ile toplam 35.989,00.-TL ödeme yaptığını, davalının sözleşmede belirtilen sürede inşaatı tamamlayıp teslim etmemesi nedeniyle kalan 9.411,00.-TL borcunu ödemediğini,

taşınmazın 09.06.2009 tarihinde üçüncü kişiye satılıp devredildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın rayiç değeri için 25.000,00.-TL ve sözleşmede belirtilen tarihte teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira kaybı yönünden 1.000,00.-TL olmak üzere toplam 26.000,00.-TL'nin davalıdan ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; taşınmaz mülkiyetinin naklini içeren sözleşmelerin yasanın ön gördüğü şekil şartına uygun yapılmadığı sürece geçerli olmadığını, davacının geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazın mülkiyetinin devrini talep edemeyeceği gibi sözleşmenin imkansız hale gelmesi durumunda rayiç değerinin tazminini ve geç teslimden doğan tazminat talebinde de bulunamayacağını, davacının sözleşme kapsamında yalnız 6 adet mutfak dolabını yapıp teslim ettiğini, diğer işlerin yapılmaması nedeniyle üçüncü kişilere yaptırıldığını, yapacağı işlerin yerine demir ve hazır beton teslimi iddiasının da yerinde olmadığını, ödeme de yapmadığını, davacının yalnız 4.900,00.-TL bedel talep edebileceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 15.300,00.-TL'nin dava tarihi olan 21.01.2010 tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine ilişkin hükmün taraf vekillerince temyizi üzerine Dairemizin 17.04.2014 tarih ve 2013/20649 Esas, 2014/6266 Karar sayılı ilamı ile davacı tüketiciyle davalı yüklenici şirket arasında 30.05.2007 tarihinde harici satış sözleşmesinin konusunun daire (mesken) satışı olduğu, taraflar arasındaki ilişkinin 4077 sayılı Kanun kapsamında kaldığı ve bu nedenle sözü edilen yasanın 23.maddesi gereğince davaya bakmaya Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu ve kamu düzenine ilişkin olan görev konusu dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, istemin esası incelenerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Mahkemece; bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davacı ile davalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapımını üstlendiği 5 Parseldeki yapılacak binanın 8 nolu dairesini 45.000,00 TL ye satışına ilişkin sözleşme düzenledikleri, 6.800,00 TL’nin peşinat olarak ödendiği, her ne kadar davalı taraf peşinatın ödenmediğini savunmuş ve görevsizlik kararı veren Asliye Ticaret Mahkemesinde peşinat almadığına dair yemin etmiş ise de, sözleşmede peşinat 6.800,00 TL yazılması hususunun peşinatın alındığının delili olduğu, bu konuda yemin teklifinin gereksiz olduğu,

ayrıca davacının 07/07/2007 vadeli 3.000,00 TL tutarlı çeki davalı şirkete verdiği, şirket tarafından da çek tutarının tahsil edildiğinin banka yazıları ile sabit olduğu, davalının sözleşmede kararlaştırılan davacının alacağı konuta karşı 4.900,00 TL tutarında 6 adet mutfak dolabı yaptığını, kabul etmesi sebebiyle davacının 4.900,00 TL ödediğinin de çekişmesiz olduğu, sözleşmede davacının konut bedeline karşılık yapması kararlaştırılan 6 adet çelik kapıyı davalıya ait başka bir inşaata taktığının yapılan keşifle tespit edildiği, davacı, sözleşme uyarınca yapması gereken iç kapıları, laminat parkeyi ve ...

Ada 5 parseldeki inşaat için mutfak dolabını yapmadığını, buna karşılık davalıya 6.393,00 TL tutarında demir ve 3.832,00 TL tutarında hazır beton teslim ettiğini iddia etmiş ise de; bu iddiasını yazılı delillerle ve tanık beyanlarıyla ispat edemediği, böylelikle davacının 45.000,00 TL karşılığında alacağı konuta karşılık toplam 17.100,00 TL ödediğinin sabit görüldüğü, taraflar arasında düzenlenen sözleşme resmi şekilde yapılmasa dahi alacağın temliki yükümlerine göre geçerli olmakla beraber 45.000,00 TL’lik daireye karşılık davacının 17.100,00 TL ödemesi karşısında tapu talep etmeye haklı olmadığı,

dolayısıyla davaya konu taşınmazın 3. kişiye satış tarihindeki rayiç bedelini de isteyemeyeceği ve buna bağlı olarak yoksun kalınan kira tazminatını da isteyemeyeceği gerekçesiyle davacının davasının kısmen kabulü ile davacı tarafından davalıya konut satışı nedeniyle ödenen 17.100,00 TL’nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, tarafların sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalının 6.800 TL nakit ödemenin yapılmadığına ilişkin itirazı yönünden; taraflar arasındaki sözleşmede davacının taşınmaz için belirlenen 45.000 TL’yi ne şekilde ödeyeceği düzenlenmiş ve 6.800 TL peşinat ödemesini de içeren kalemler için “...ödeyecektir.” ifadesi kullanılmıştır. Sözleşmede kararlaştırılan peşinatın ödendiğine dair bir ifade bulunmadığından bu bedelin ödendiğini de ispat yükü davacıdadır. Bu nedenle davacı davalıya yemin teklif etmiş, davalı da ...

5 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2012/47 Esas sayılı dosyasında 12.02.2013 tarihli celsede, davacının sözleşme düzenlendiği sırada 6.800 TL nakit peşinat ödemesi yapmadığına dair yemin etmiştir. Yemin eda edildikten sonra mahkeme, davalının bu yemini ile bağlı olup, aksi yazılı düşüncelerle sözleşmede 6.800 TL peşinatın ödendiğine ilişkin beyanın bedelin peşin alındığı kabul edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

3-Ticari iş niteliğinde olan sözleşmelerde taraflar 3095 sayılı kanunun 2/2 md hükmü uyarınca avans faizi talep edebilir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, satım sözleşmesi nedeniyle ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir. Davanın bu niteliği gözönüne alınarak hüküm altına alınan alacağa yasal faiz uygulanması gerekirken, avans faizi uygulanması da usul ve yasaya aykırıdır. 4-Davacının ödediği bedelin, taşınmazın rayiç bedeline oranlanması suretiyle tahsili gerektiği temyiz itirazının incelenmesinde;

Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur. (743 Sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 634. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706. 818 sayılı Borçlar Kanunu madde 213 ( 6098 sayılı BK madde 237).

Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. 818 sayılı Borçlar Kanununun 163. (6098 sayılı BK 184.madde) maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır.

Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir.

Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın

paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de, yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz. (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 16.06.2010 tarihli, E.2010/14-290, K.2010/328 sayılı kararı)

Yukarıda açıklanan hukuki ilkeler ışığında, somut olay değerlendirildiğinde; davalı taraf, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan bir adet daireyi davacıya satmış olup; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir.

Bu sözleşme gereğince davacı, toplam 10.300 TL ödemiş olduğunu ispat etmiş; daire kendisine teslim edilmemiş olup, dava dışı üçüncü kişiye satılmıştır. Bu haliyle, sözleşme geçerli olduğundan; davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır.

Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacı, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. Dava konusu taşınmazın tapusunun dava dışı üçüncü kişiye devredildiği, bu nedenle ifanın imkansız hale geldiği tarihin tapuda devir tarihi olduğu tartışmasızdır.

Hal böyle olunca, mahkemece; davacı tarafından yapıldığı ispat edilen 10.300 TL kısmi ödemenin, (ki, harici satım sözleşmesinde dairenin değeri 45.000 TL'dir) taşınmazın ifasının imkansız hale geldiği tarih (09.06.2009) itibariyle belirlenen rayiç bedeline (65.000 TL) oranlanması suretiyle talep edilen menfi zarar ve ziyanının saptanarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken; açıklanan hususlar gözardı edilerek karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.