Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1736 K.2017/2469

Taraflar arasındaki kira bedeli farkı alacağı ve kira bedelinin tesbiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne, kira farkı talebinin reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dilekçesinde; davalının 01.03.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 3+2 yıl şeklinde, ilk yıl kira bedeli aylık 10.000.-TL karşılığı davacıya ait taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, sözleşmenin ek özel şartlar bölümünün 2. Maddesinde " ilk yılı takip eden 2. ve 3. Yıllarda kira bedeli TEFE+TÜFE ortalaması oranında artırılacaktır. İlk üç yıl için kira bedeli mevcut yapının onarım ihtiyacı sebebiyle düşük tutulmuştur.

4. yılın kirası rayiç kira olarak yetkili mahkemeden tespit ettirilecektir. Tespit edilen bedel 4. yılın kirası olacaktır.

5. yılın kirası ise yine TEFE+TÜFE ortalaması oranında olacaktır." şartının kararlaştırıldığını, 28.02.2008 tarihli ihtarname ile kira akdinin ek özel şartlar bölümünün 2. maddesi gereğince 01.03.2008 itibariyle başlayacak 4. yıla ait kira bedelinin tespiti davasının ikame edileceğini, halen ödenen kira bedelinin hiçbir şekilde 4. yılın kira bedeli olarak kabul edilmeyeceği hususunun ihtar edildiğini, 4. Yılın kira bedelinin tespiti amacıyla Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2008/683 Esas sayılı dosyası ile açılan davanın gider avansı yatırılmaması sonucu reddedildiğini ve iş bu kararın kesinleştiğini,

kira alacağının tabi olduğu 5 yıllık zamanaşımı süresi henüz dolmadığından, iş bu dava dilekçesi ile 01.03.2008- 01.03.2009 dönemi aylık kira bedelinin net 45.000.-TL olarak tespitini, dava süresince davacıya ödenmeye devam olunan kira bedeli ile talep olunan iş bu davadaki fark tutarının 01.03.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

./.. -2-

Davalı vekili dilekçesinde davanın süresinde açılmadığını, kira bedeli tespit davasında eda talebinde bulunulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kira alacağı farkı talebinin reddine, kira bedelinin tespitine ilişkin davanın ise kısmen kabulü ile 01.03.2008 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 31.500.-TL olarak tespitine karar verilmiştir.

TBK'nun 345.maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.

Yani sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.

Somut olayda; Davacının 01.03.2008 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve davanın da dönem sonuna kadar açılması gerekir. Davacı tarafından 28.02.2008 tarihinde gönderilmiş ihtarname mevcut ise de izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmadığından, geriye dönük kira bedelinin tespiti istenemez. Bu durumda mahkemece; 28.02.2013 tarihinde açılan dava ile 01.03.2008 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.