Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1757 K.2017/8442

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili; dava dışı .... Gıda... A.Ş'nin tüm haklarını davacı şirkete temlik ettiğini bildirerek.... Gıda...

A.Ş'nin 23.02.2011 tarihinde 01.04.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalılara ait 2 adet yanyana işyerini kiraladığını, sözleşmede taşınmazın 3. kişiye devri yada satılması halinde kiracının sözleşme süresince tahliye edilmeyeceğinin, sözleşmenin tapuya şerh edileceğinin ve kiracının muvafakat aranmaksının taşınmazı alt kiraya verebileceğinin düzenlendiğini, davacı şirketin kira sözleşmesine konu taşınmazları 09.03.2011 tarihli alt kira sözleşmesi ile dava dışı .... şirketinden kiraladığını, kiralanan taşınmazların sözleşmeye göre birleştirildiği ve çok büyük bir tadilat yapıldığını,

davalı tarafından kira sözleşmesine konu taşınmazın satıldığını, yeni malik tarafından Didim 1. Noterliğinin 19.07.2011 tarihli 7439 Nolu ihtarnamesi ile, taşınmazın tahliyesi aksi halde 6 aylık süre sonunda iktisap ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılacağının ihtar edildiğini.... Gıda... AŞ.'nin ..... markası altında restoran ve gıda işi yapan köklü bir şirket olduğu ve tahliye tehditi altında olması nedeniyle, davacının yeni bir işyeri bularak, dava dışı .... Gıda...

A.Ş ile malik arasında 13.12.2011 tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiğini, daha sonra davacı şirket ile pizza restaurantları arasında 27.12.2011 tarihinde alt kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin imzalanılmasından sonra yeni yerin ..... haline getirilebilmesi için tadilatların yapıldığını, tadilatların yapıldığı esnada yeni malik tarafından ihtarname gönderilerek tahliyeden vazgeçtiklerinin bildirildiğini, bu ihtarnameye cevaben taşınmazın 14.01.2012 tarihinde tahliye edileceğini yeni ihtarnamenin kabulünün mümkün olmadığını, davalının kira sözleşmesine aykırı davrandığını,

davalı ile dava dışı pizza restaurantları A.Ş arasında imzalanan kira sözleşmesinin 5. maddesine göre taşınmazın herhangi bir nedenle devredilmesi, satılması halinde kiralanan yeni mal sahibine kiracının sözleşme süresince tahliye edilemeyeceği şartını koymakla yükümlü olduğu halde, davalının

bu yükümlülüğe aykırı davrandığını, davalının akde aykırı davranışı nedeni ile davacının zarara uğradığını belirterek, çok kısa bir süre içerisinde yer değiştirmesi nedeni ile davacının uğradığı iş kaybı ve zarar ile ..... markasının Didim'deki prestij kaybı ve itibar kaybı nedeni ile 15.000 TL manevi tazminat ve davacı tarafından taşınma sırasında yapılan masrafların toplamının 146.998,26 TL, davacı tarafından aylık 3.333 TL kira bedeli ödenmekteyken yeni kiraladığı taşınmazdan aylık 5.625 TL kira bedeli ödediğinden, aylık kira bedeli farkının 2.292 TL'den fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere kira zararı olarak 135.000 TL'nin ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 19.03.2012 tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili; davalının kiralanan taşınmazı 14.07.2014 tarihinde yeni malike sattığını, satış esnasında satın alan şirket sahibi ile kira süresinin bitimine kadar davacının kiracı olarak kalacağı hususunda anlaşmaya varıldığını, yeni malik tarafından davacıya ihtarname çekilmesinden sonra haberdar olduğunu, yeni malik ile yapılan görüşmede 1 ay içerisinde ihtar çekilmediği takdirde kiracıya karşı hakların zayi olacağını bu nedenle ihtar çektiğini söylediğini, dava dışı ....

A.Ş nin davalıya gönderdiği ihtarnameye cevaben taşınmazın tahliye edilmemesi gerektiğinin belirtildiğini, kira akdinin 2. maddesinde kiracının tek başına tapu siciline kira sözleşlmesinin şerh edilebileceğinin yazıldığını buna rağmen davacının kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmediğini, davacının ihtarnameyi fırsat bilerek taşınmazı tahliye ettiğini, davalının kira sözleşmesine aykırı olarak davranmadığını, sözleşmenin yükümlülüklerini yerine getirdiğini yeni malik tarafından tahliyeden vazgeçildiğine ilişkin ihtarnamenin keşide edilmesinin sağlandığını,

davalının akde aykırı bir davranış olmaması nedeni ile davacının tahliye sebebi ile oluşan bir zararı varsa bundan davalının sorumlu tutulamayacağını, davacının kira farkı isteminin haksız olup, kiralanan yeni taşınmazın daha büyük ve daha işlek bir yerde olduğunu belirterek taleplerin reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece; taşınma ve tadilat masraflarına ilişkin davanın kısmen kabulü ile masraflar toplamı 108.172,44 TL'nin tahsiline, manevi tazminat ve kira farkına ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2- davalının yeni kiralanan taşınmaza yapılan tadilat masraflarına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı kiracının kiralanana yaptırdığı imalat ve tesisler taşınmazın tahliyesinden sonra kiraya verene kalacağına göre kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi söz konusudur. Bu durumda kiracı tarafından taşınmaza yapılan imalat ve tesisler ile ilgili uyuşmazlıklar TBK'nun 526. ve sonraki maddelerinde ( BK'nun 410 vd.) düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür.

Ancak TBK'nun 77. maddesi gereğince bu bedelin kiraya verenden istenebilmesi için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiraya verenin mal varlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Davacı kiracı vekaletsiz işgörme hükümleri çerçevesinde ancak, sabit, sökülemeyen faydalı ve zaruri imalatların bedelini davalı kiraya verenden talep edebilir.

Olayımızda; dava dışı .... Gıda... A.Ş. İle davalı arasında düzenlenen 01.04.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde, taşınmazın 3. kişiye satılması durumunda kiracının sözleşme süresince tahliye edilmeyeceği, 6. maddesinde ise kiracının taşınmazı alt kiraya verebileceği düzenlenmiştir.

Yeni malik tarafından Didim 1. Noterliğinin 19.07.2011 tarihli 7439 Nolu ihtarnamesi ile, taşınmazın tahliyesi aksi halde 6 aylık süre sonunda iktisap ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılacağının ihtar edilmesi üzerine, kiracı tarafından yeni bir taşınmaz bulunarak kira sözleşmesi yapıldığı ve bu taşınmazın tadilatına başlandığı, sonrasında ise yeni malik tarafından tahliye talebinden vazgeçildiğinin kiracıya tebliğ edildiği anlaşılmakta olup, bu durum mahkemenin de kabulündedir. Bu durumda kira sözleşmesi süre dolmadan sonlandırılmıştır.

Davacı kiracı açmış olduğu işbu dava ile sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle uğradığı zararların tazminini istemektedir. Davacının tazminat istekleri arasında yeni kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflar, dava konusu işyerine yönelik taşınma masrafları yanında makine ve ekipmanların yeni kiralanan işyerine nakli, montajı ve buna bağlı giderler de bulunmaktadır.

Yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin feshi haksız olup kiracının sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararların giderilmesini isteyebilir. Bu kapsamda kiracının yeni kiralanan işyerine yönelik yaptığı masrafların süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir. Yeni kiralanana yapılan faydalı masraflar ancak yeni kiraya verenden istenebilir. Buna yönelik istemin reddi gerekir.

Süresinden önce feshe bağlı olup mahkemece hüküm altına alınan yeni kiralanan işyerine makine ve ekipmanların nakli ve montajına ilişkin olarak alacak kalemleri ise istenebilir.

Bu nedenle, Mahkemece davacı tarafından sunulan harcama belgelerindeki masraflardan hangilerinin taşınma ve montaj masrafları kapsamında olduğuna yönelik bilirkişiden tarafların ve Yargıtay'ın denetimine elverişli ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.