Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1795 K.2017/5659

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili; davalılardan Sadık İnşaat Ltd. Şti. nin davacı ile yaptığı kira sözleşmesiyle dava konusu....ili Karşıyaka ilçes...d. Mavikule Apartmanında 42 adet mağaza ve restorant mahallini 02.09.2002 tarihli sözleşme ile kiraladığını, davalı kiracı Sadık İnşaat... Ltd. Şti.'nin..

4. Noterliğinin 08.08.2012 tarih 40908 Yevmiye sayılı ihtarnamesiyle, davacı ile akdedilen 02/09/2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesini 01.09.2012 tarihi itibariyle feshettiğini, taşınmazın zemin katında bulunan 31 ve 33 no'lu dükkanların alt kiracı sıfatıyla davalı ... tarafından kullanıldığını, davalı ... ile davacı şirket arasında herhangi bir kira sözleşmesinin bulunmadığını,

asıl kira sözleşmesinin 01.09.2012 tarihinde feshedilmesiyle davalının haksız işgalci konumuna düştüğünü belirterek KDV dahil toplam 26.305,35 TL ecrimisil bedelinin avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bilirkişi raporu sonrasında, 04/05/2015 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini toplamda 52.567,01 TL sı olarak ıslah etmiştir.

Davalı ... İnşaat... Ltd. Şti. vekili; sözleşmenin feshedildiğini kira veya ecrimisil borçları olmadığını belirterek davanın husumet yönünden reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili; asıl kira sözleşmesinin feshedildiğini kendisine davacı tarafından keşide edilen.... 21. Noterliği'nin 30.10.2012 tarih 12071 yevmiye nolu ihtarı ile öğrendiğini, ihtar sonrası müvekkili ile diğer davalı arasında imzalanan 01.05.2012 tarihli kira sözleşmesinin 30.11.2012 tarihi itibariyle ihtar müddeti sonunda feshedildiğini ve kira sözleşmesinin kiraya vereni olan diğer davalı ... İnşaat... Ltd. Şti.nin taşınmazı boş ve eksiksiz olarak 30.11.2012 tarihinde teslim ettiğini, ancak bu tarihe kadar olan ecrimisil bedelinin talep edilebileceğini, talep edilen ecrimisil bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece; davalı ... İnşaat Ltd. Şti. Yönünden davanın reddine, davalı ... yönünden davanın kabulü ile 52.567,01 TL'sının işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davacı ve davalı ... vekili trafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının tüm davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2-) Davalının ecrimisil bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Tazminat istemi niteliğinde bulunan ecrimisil taleplerinde, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde öncelikle taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilmeli, sonrasında davaya konu taşınmaz ve emsaller incelenmeli, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de dikkate alınarak dava konusu ilk dönemde arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara TÜİK tarafından yayımlanan ÜFE artış oranın tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla şayet taşınmaz paylı ise pay oranında ecrimisil hesabı yapılmalıdır.

Somut olayda; Davacı şirket ile davalı ... İnşaat... Ltd.Şti. arasında imzalanan 02.09.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmenin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmeye göre 42 adet mağaza ve restoran davacı tarafından kiraya verilmiştir. Davalı ... İnşaat... Ltd.Şti. alt kiralama yetkisine dayanarak dava konusu 31 ve 33 nolu dükkanları 01.05.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli ve aylık KDV dahil 2.750 TL'sı kira bedeli ile davalı ...'a kiraya vermiştir.

Karşıyaka 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.12.2010 tarihli 2010/710-1739 esas- karar sayılı kararıyla davalı şirkete kiraya verilen toplam 42 adet mağaza ve restoran için 02.09.2009-01.09.2010 dönemi için aylık kira bedelinin 15.284,00 TL+KDV olarak tespit edildiği ve kararın Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2013/15664 Esas 2014/6466 Karar 23.05.2014 tarihli onama ilamı ile kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece davalı gerçek kişinin fuzuli şagil olması nedeniyle 06.04.2015 tarihli bilirkişi heyeti raporuna göre de davacının ecrimisil alacağının 52.567,01 TL olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bilirkişiler davacının ecrimisil alacağını Karşıyaka 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/1530 esas sayılı dosyasında yapılan tespitteki bilirkişi raporuna dayandırarak hesaplamışlardır.

Oysa ki bahsi geçen dosyada kira bedelinin ÜFE oranına göre artışının yapılması gerektiği kabul edilerek hüküm kurulmuş ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.04.2014 tarihli onama kararı ile kesinleşmiştir. Bahsi geçen dosyadaki bilirkişi raporundaki rayiçlere göre yapılan inceleme mahkemece hükme esas alınmamıştır.

Bu durumda Mahkemece yukarıda açıklanan bu ilkeler çerçevesinde ecrimisil hesabı yapılması gerekirken, hiçbir emsal incelemesi yapılmadan kira sözleşmesindeki bedel de dikkate alınmadan sonuca gidilmesi isabetsiz olmuştur.

Bu itibarla, mahkemece öncelikle taraflara emsal sunmaları için süre verilmesi sonrasında yeniden keşif yapılarak yukarıdaki ilkelere göre ecrimisil hesaplanması taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bir rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.