Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1878 K.2017/3894

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davalının kiracı olarak oturmakta olduğu taşınmazı 29/01/2013 tarihinde satın alan davacının 23/08/2013 tarihli ihtarname ile davalıya satın almayı, eski malik ile akdedilen mevcut kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin ve kira bedelinin artış istediğinin bildirildiğini belirterek aylık kira bedelinin 31/01/2014 tarihinden itibaren 1.000.-TL olarak tespiti ve 01.02.2014 tarihinden itibaren oluşacak farkın da ödenmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının iş bu davayı açma hakkı olmadığını, kira sözleşmesinin halen devam ettiğini ve kira bedellerinin düzenli olarak ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davacıdan önceki malik ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesinin 01/02/2011 başlangıç tarihli olduğu, Türk Borçlar Kanun'unun 344. maddesinde kira bedelinin hangi sürelerde hangi üsulde artırılacağının hükme bağlandığı ve hükmün emredici içerikte olduğu, kira bedelinin tespiti isteminin incelenebilmesi için kira sözleşmesinin kanunda gösterilen dönemlerin geçmesi gerektiği, ancak açılan davada kira bedelinin tespitinin istenebileceği dönemlerin tamamlanmadığı, bu hali ile söz konusu istemin dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının (2) numaralı bendin dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Olayımıza gelince. Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, kiracı olan taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.

Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 01/02/2011tarihli olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira tespitine karar verilmesi gerekir.

O halde, mahkemece yapılacak iş en son ödenen aylık kira bedelinden az olmamak üzere endekse (ÜFE) göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.