Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1881 K.2017/2690

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti, istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde.

08/02/2011 tarihli sözleşme ile taşınmazı dava dışı Türkerler Metal Sanayi Limited Şirketinden kiraladığını, yıllık kira miktarının 12.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, yazılı kira akdinin olmadığını akdin sözlü olduğunu, yapılan sözleşme ile taraflar arasında herhangi bir artış oranı belirlenmediğini, kiranın her yıl tefe-tüfe oranında artırılarak ödenmekte olduğunu, dava konusu gayrimenkulün 10/02/2014 tarihinde Türkerler Metal Sanayi Ltd.

Şti tarafından davalılara satış yolu ile devredildiğini, TBK’nun 310. maddesi gereği taşınmazın devri halinde devralanın sözleşmenin tarafı olacağını, bu şekilde kira alacağının eski kira sözleşmesine göre hesaplanması gerektiğini, davalıların Tokat 1. İcra Dairesinin 2014/6783 Esas sayılı dosyası ile 10/02/2014 ve 10/08/2014 tarihlerinde ödenmeyen kiraların tahsili için 13.145,59 TL meblağınca takip başlattığını, müvekkilinin icra tehdidi altında olduğundan takibe konu miktarı icra dosyasına yatırdığını, davalıların kira miktarında fazla artış yaptığını,

talep ettikleri aylık kira miktarının kanuni artış miktarları uygulandığında çıkacak miktarın çok üstünde olduğunu, TBK’nun 344. maddesi kira miktarı konusunda artışın bir önceki yılın üretici fiyat endeksindeki artış oranına göre yapılması gerektiğini, 01/01/2014 ile 01/01/2015 arasındaki kira bedelinin mahkeme müdahalesi ile tespiti ve fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere şimdilik fazla alınan 100,00 TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili ise; sanayideki dükkanların aylık kira bedellerinin yaklaşık 700,00-800,00 TL arasında olduğunu, davacının kira bedellerini ödememesi üzerine Tokat 1. İcra Müdürlüğünün 2014/6783 Esas sayılı dosyası ile takip yapıldığını, davacının bu takibe itiraz etmediğini ve ödeme yaptığını, bu takip dosyasından sonra da kira bedellerini ödemediğini, açılan davanın kira bedeline itiraz niteliğinde olduğunu, davacının iddialarının asılsız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. ./..

Mahkemece; davacı tarafın, yazılı sözleşme olmadan kira parasına ilişkin başlatılan takiplere itirazsız ve çekincesiz yaptığı ödemelerin kira parasının zımnen kabulü anlamına geleceği, rayiç kira bedeli ve zımni kabul ile belirlenen kira bedelinin miktarı arasında sözleşmedeki çıkar dengesini katlanılamayacak derecede bozan dengesizlik görülmediği, bu nedenle de davacının kira bedelinin tespiti isteminin ve fazla ödenen kira parası isteğinin haksız olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

TBK'nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345 maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Somut olayda; davacının 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespiti mümkün değildir. Bu durumda Mahkemece; davacıya talebi açıklattırılarak her iki talebi yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle, davacının 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini istemesi halinde bu dönem için bir karar verilmeli, istirdat talebine yönelik ise belirlenecek kira bedeline göre yapılan fazla ödeme varsa iadesinin yapılmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde itirazsız ve çekincesiz yapılan ödemelerin zımnen kabul sayılarak hüküm kurulması doğru değildir.