Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2089 K.2017/6506

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde; taraflar arasında tarımsal amaçlı kira sözleşmesi yapıldığını, yıllık kira bedelin 5.000 TL olduğunu ancak aradaki samimiyetten bedel kısmının sözleşmede boş bırakıldığını, davalının iki yıldır kira bedeli ödemediğini, kira alacağının tahsil edilebilmesi için sözleşmede boş bırakılan bedel kısmının tespiti gerektiğini belirterek sözleşmede kira bedelinin yıllık 5.000 TL olduğunun tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili dilekçesinde, sözleşmede bedel kısmı boş olmakla sözleşmenin kurulmamış olduğunu, taşınmazı hiç kullanmadıklarını bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacının eda davası açması gerekirken tespit davası açmasında hukuki yararı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

HMK' nun 106. maddesinde "(1) Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir. (2) Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır. (3) Maddi vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz." düzenlemesi bulunmaktadır.

TBK' nun 357. maddesinde" Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümlerinin mi yoksa konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerinin mi uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki. Kira parası, Türk Borçlar Kanunu' nun 299. (818 sayılı BK'nun 248) maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile 6570 sayılı Yasanın uygulama alanı içinde bulunması durumunda (TBK'nun da düzenlenen konut ve çatılı işyeri kirası) asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir.

Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur.

Borçlar Kanununa tabi olan yerlerde ise, akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumun da kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur.

Somut olayda; taraflar arasındaki 17.08.2010 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinden dava konusu tarla niteliğindeki taşınmazın kiralandığı anlaşılmıştır. Sözleşmede bedel kısmı boş bırakılmıştır. Sözleşmede bedel kısmı boş bırakılmış olduğundan, sözleşme ile öngörülen süre henüz dolmadan davacı kiraya veren sözleşmede boş bırakılan kira bedelinin yıllık 5.000 TL olduğunun tespitini istemiştir. Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.

Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının sözleşmede boş bırakılmış olan kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır.

O halde mahkemece yapılacak iş davalı kiracının kiralananı hiç kullanmadığını, teslim almadığını savunduğu anlaşılmakla davalıya savunmasını ispat hakkı tanınmalı,tarafların delilleri toplanmalı, kiralananın davalıya teslim edildiğinin anlaşılması karşısında TBK'nun 357/2 maddesi hükmü de gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.