Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2111 K.2017/7616

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davalı ile davacı arasında 01.01.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 1.300.-TL bedelli kira sözleşmesi yapılırken kira bedeli hususunda yanılgıya düşüldüğünü belirterek 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin hak ve nesafete göre aylık brüt 9.440.-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına uygun ve düzenli olarak ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01/05/2015 tarihinden itibaren aylık kiranın brüt 1.914.47.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak

hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Hükme esas alınan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 1.300 TL ve her ay peşin ödeneceği belirlenmiş olup sözleşmede artış şartı bulunmaktadır. Kira başlangıç tarihi 01.01.2012 tarihidir.

Tespiti istenilen dönem kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 3. dönem olup, hak ve nesafet dönemi başlamamış olup bir önceki yıl ödenen aylık kira bedeline ÜFE oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi doğrudur. Bilirkişi raporunda önceki yıl kira bedeline ÜFE uygulanması halinde aylık kira bedeli brüt 1.914.47 TL, net 1.622.43 TL olacağı belirtilmiştir.

Mahkemece bilirkişi raporunda belirtilen miktar kabul edilerek 01.05.2015 tarihinden itibaren aylık kiranın brüt 1.914.47 TL olarak tesbitine karar verilmiş ise de davalı kiracının 2015 yılı Ocak ayından itibaren kabul edip ödediği aylık kira bedeli brüt 2.017.-TL olduğu gözönüne alınmamıştır.

Mahkemece tesbit edilen kira bedeli davalı kiracının kabul edip ödediği miktardan az olamayacağı nazara alınmadan yazılı şekilde davalı tarafından kabul edilen kira bedelinden daha düşük kira bedelinin tesbitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.