Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2218 K.2017/3444

Taraflar arasındaki menfi tespit-istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra; 5219 ve 5236 sayılı yasalar ile HUMK.'nun 438.maddesinde öngörülen duruşma sınırı 01.01.2015 tarihinden itibaren 21.220 TL'ye çıkarılmıştır. Temyize konu edilen kararda dava değeri, duruşma sınırının altındadır. Bu nedenle duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, müvekkilinin, 1987 yılında, davalıdan sadece dört ana kolonu dikili olan taşınmazı kiraladığını, yine iki dükkanı ise dava dışı kişilerden devraldığını, bu üç dükkanda lokantacılık faaliyetini sürdürdüğünü, müvekkili tarafından davalıdan kiralanan arsa üzerine masraflarını kendisi karşılayarak binalar inşa ettirdiğini ancak yaptırdığı binanın davalı tarafından yapılmış gibi belediye kayıtlarına işlendiğini, müvekkilden yıllarca haksız olarak bina kira parası tahsil edildiğini, kiralanan arsanın hazineye ait olduğunu, bu şekilde yine haksız olarak arsa için kira bedeli de tahsil edildiğini hazinenin,

geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedeli tahakkuk ettirdiğini belirterek öncelikle arsanın kime ait olduğunun, binanın müvekkili tarafından ne zaman yapıldığının, tadil edildiğinin ve bedelinin kime ait olduğunun tespit edilmesini, davalıya borçlu bulunmadıklarının tespiti ile ilgili dükkan için ödenen her türlü tahsisat ve kira bedellerinin istirdatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu taşınmazın Maliye Hazinesine tescil edilmeden önce Değirmenköy Belediye Başkanlığı tarafından dükkanlar inşa ettirildiği, davalı tarafından yaptırılan dükkanların kiraya verilmesinde hukuka aykırı bir durum olmadığını, kiraya verenin malik olması gerekmediğini, davacının, sözleşmenin feshine dair bir irade göstermediğini, kira sözleşmesinin halen ayakta olduğunu, hazinenin talep ettiği ecrimisil bedelinin belediye tarafından yaptırılan dükkanlar için değil arazi nedeniyle istenildiğini, davacı ile düzenlenen kira sözleşmesinin arsaya ilişkin olmayıp dükkana ilişkin olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kiraya veren malik olmasa da kira ilişkisinin geçerli olduğu ve tarafları bağladığı, malikin bir başkası olduğunun ortaya çıkmasının yerine getirilen edimlerin iadesini gerektirmediği, dükkanları davacının yapmış olduğu kabul edilse bile hazineye ait arazinin üzerinde bütünleyici parça niteliğinde olması nedeniyle yine ödenen kira bedellerinin iadesi gerekmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Taraflar arasında 01/04/1989 başlangıç tarihli, üç yıl süreli, 01/01/1994 başlangıç tarihli, yedi ay süreli, 01/04/2003 başlangıç tarihli, dört ay süreli üç ayrı kira sözleşmesi düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının, davalıdan kiraladığı taşınmazlar için ayrıca ecrimisil tahakkuk ettirildiği anlaşılmaktadır. Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir.

Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 Sayılı TBK.’nun 309. maddesinde düzenlenmiştir.

Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiralayanın tekeffülü altındadır. Davacı kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur.

Bu nedenle Mahkemece, kira sözleşmesi ile aynı döneme rastlayan ecrimisil ödelemeleri saptanarak, ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarında, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarında istirdat isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.