Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2253 K.2017/12258

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı,...Cafe isimli işyerinin işletme hakkı sahibi olduğunu, davalılardan ... arasında 11.01.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre; işletmeden elde edilecek cirodan tüm masraflar düşüldükten sonra geriye kalan vergi sonrası kalan karın %20'sinin davacıya ödeneceğinin, bir hesap döneminde 3 kez ödemesinde temmerrüde düşmesi halinde davacının mekanın tahliyesini isteyebileceğinin açıkça yazıldığını, davalı ...'ın sözleşme şartlarına aykırı ciroyu bildirmediği gibi ciro kiralarını da ödemediğini, ayrıca davalı ...'in...Cafe isimli işyerini davalının da ortağı olduğu ...Gurubu Turizm Gıda, İşl.San.Tic.Ltd.

Şirketine devirettiğini, bu devrin bilgisi dışında rızası hilafına ve aralarında sözleşme şartlarına aykırı olarak gerçekleştirildiğini belirterek, işletmesinin devrine ilişkin davalı ... ile imzalanan sözleşmenin hükümsüzlüğünün ve-veya haklı sebeple feshinin tespiti ile işyerini işleten davalı... Turizm İşletmeleri San. Tic. Ltd. Şirketinin kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı...... Ltd.Şti: devir bedelinin tamamen ödenerek işletmenin satın alındığını, daha önceki işletini olan davacının satış bedelini aldığını, davacının bu dava ile korunucak bir hakkı bulunmadığından dava ehliyeti ve hukuki yarar yönünden davanın reddini talep etmiştir. Davalı ...; davacının Belediyeye verdiği 28/03/2011 tarihli 4034441 sayılı dilekçesi ile işyerindeki tüm haklarının kendisine devir ettiğini yazılı olarak beyan ettiğini, davacı ile yapılan 11.01.2011 tarihli harici sözleşme metni tutanağının taraflar arasında hiçbir zaman yürürlüğe girmediğini, davacıya bu sözleşme gereği hiçbir borcu bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece.

Davacı ile davalı ... ...arasında önce 10.01.2011 tarihinde işletme hakkının devri sözleşmesi düzenlendiği, bir gün sonra ise yine taraflar arasında ... ile ... arasında mevcut mekanın kiralamasına ve işletmesine ilişkin ana husuları içeren mutabakat metni tutanağıdır şeklinde kira sözleşmesi düzenlendiği, dolayısıyla tarafların son iradesinin işletmenin tamamen devri şeklinde değil kira sözleşmesi olarak tezahür ettiği, işletmenin anlaşma gereği davalı ... tarafından işletileceği konusunda tarafların anlaştığı, bu anlaşma karşlığında davalı ...

Kaçarsarımehmetin davacıya net karın %20'sini ödeyeceğini taahhüt ettiği, ayrıca mutabakat metninde işletmenin bizzat davalı ... tarafından işletileceğinin belirtildiği, ancak buna rağmen anlaşmaya aykırı olarak üçüncü şahıs olan...Turizm İşletmeleri A.Ş.'ye devredildiği, ayrıca davalıya mutabakat metninde belirtilen ödemelerin davalı ... tarafından yapılmadığı gerekçesi ile davalı ...'in akte aykırılık ve temerrüt nedeniyle tahliyesine, diğer davalı...yönünden sözleşmenin tarafı olmadığından davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddine,

2-Davalıların tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacı ile davalı gerçek kişi arasında 11.01.2011 başlangıç tarihli süresiz hasılat kira sözleşmesi düzenlendiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

TBK'un 322. maddesine göre Alt kira, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Kiracılığın devri ise TBK'un 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Yine aynı kanun'un 366.maddesinde de benzer düzenlemeye yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 367. maddesi hükmü uyarınca belirsiz süreli ürün kirasında en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda tahliyeye karar verilebilmesi için başka bir sebep aramaya gerek yoktur.

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak ... kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.

Somut olayda; davalı kiracı ... ve devralan davalı şirket arasında ecrimisil ve işletme hakkının devrine ilişkin 11.05.2011 tarihli yazılı bir sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeden sonra, davacı tarafından davalı ...'e gönderilen...

45. Noterliğinin 20.06.2011 tarih ve 10408 yevmiye nolu ihtarı ile, 11.01.2011tarihinde yapılan kira sözleşmesi yapıldığını ve İşletme hakkını vekaleten devrettiğini, bu vekaletnameye dayanarak, ortağı olduğunuz şirkete işletme hakkınızı devrettiğini, ihtar tarihine kadar yapılması gereken bilgilendirmeleri ve ödemeleri yapmadığını, 30 gün içinde minimum kira miktarı aylık 13.000 TL den 78.000 TL nin ödenmesinin ihtar edildiği görülmektedir.

İhtarnamenin içeriğinden davacının kiralananın devir edildiğini bildiği, kiracılığın devrini kabul ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı ile davalı şirket arasındaki kira ilişkisinin kiracılığın devri sonucu oluştuğunun kabul edilmesi gerekir. Bu nedenle, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Ayrıca, kiralananın işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmış olması nedeniyle hasılat kirası hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. TBK.nun 362/2.maddesi gereğince ihtarlı ödeme emrinde hasılat kiralarında en az 60 günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken hasılat kirasına konu olan dava konusu kira alacağının ödenmesi için gönderilen... 45. Noterliğinin 20.06.2011 tarih ve 10408 yevmiye nolu ihtarında 60 gün yerine 30 günlük ödeme süresi verildiği görülmektedir. Bu haliyle ihtarlı ödeme emri tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından temerrüt nedeniyle tahliye isteminin bu nedenle de reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.