Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2321 K.2017/13973

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin iptali ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ... ili ... ilçesinde bulunan ...

Emniyet Müdürlüğü Çevik Kuvvet Grup Amirliği hizmet binası içerisinde bulunan yemekhanenin kiralanması ile ilgili 21.08.2014 tarihinde yapılan ihaleyi kazandığını ve 03.09.2014 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, ilk yıl kira bedeli olan 3.391.68.-TL kira bedelinin 25.11.2014 tarihinde peşin olarak ödendiğini, kiralananın lokanta hizmetinin yürütülmesine uygun olmaması sebebiyle 03.12.2014 tarihli dilekçe ile tadilat yapılmasına izin verilmesi talebine davalı kirayaveren tarafından olumlu cevap verildiğini,

tadilatın yarısına gelindiği aşamada kiralanana ilişkin 06.05.2014 tarihi itibari ile kesinleşmiş yıkım kararını öğrendiğini, kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun olarak kullanımına sunulmaması sebebiyle sözleşmenin feshi ile ilk yıl kira bedeli ilk taksidi için ödenen 3.391.68.-TL kira bedelinin, kiralananın sunulacak hizmete uygun hale getirilmesi için yapılan tadilatlara ilişkin masraflar ile üç yıl süreli sözleşmeye güvenerek kazanç planlarını yaptığından konusunda uzman bilirkişiden alınacak raporla oluşan zararın tespiti ile birlikte fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 4.500.-TL tazminata hükmedilmesini,

mahkemece uygun görülmesi halinde iş bu bedelin sözleşmenin imza tarihinden aksi halde dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Mal Müdürlüğü, kiralananın esasen Emniyet Müdürlüğü'ne tahsisli olduğunu ve yıkım hususunu tahsisli kurumun talep ettiğini, alınan bu karardan 20.01.2015 tarihli yazı ile haberdar olduklarını, 03.07.2014 tarihli tutanakta kiralananın davacının eşi tarafından işgal edildiğinin tespit edildiğini, kiralananın genel durumundan davacının haberdar olduğunu, tadilatların ise sözleşme kapsamında kaldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dosyadaki delillerden davacının dava konusu yere ilişkin yemekhane hizmetinin yürütülmesine uygun olmadığı yönündeki iddialarının yersiz olduğu, davalı Mal Müdürlüğü'nün ise İlçe Emniyet Müdürlüğü'nün 20.01.2015 tarihli yazı ile yıkım kararından haberdar olduğunun anlaşıldığını, dava konusu yere ilişkin yıkım kararı nedeniyle kira sözleşmesinin bu haliyle yürütülmesinin imkansız olduğunu, davacının davasını ispat edemediğinden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Taraflar arasında düzenlenen 03.09.2014- 03.09.2017 dönemini kapsayan kira sözleşmesinin süresi bitmeden davalı tarafından 30.01.2015 tarih ve 512 sayılı onay ile 02.02.2015 tarihinden itibaren feshedildiği ve kiralananın 20.03.2015 tarihinde yıkıldığı tartışmasızdır. Sözleşmenin feshinde davacı kiracının kusuru bulunmamaktadır.

Bu durumda kiracının, kusurlu fesih nedeniyle kiralayan davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir lokantayı kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi gerekmektedir.

Ayrıca, iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir.

Bu yönteme göre kâr kaybı ise sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur.

Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.

Mahkemece yukarıda açıklandığı şekilde öncelikle kiracının aynı şartlarla bir lokantayı kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği ayrıntılı ve denetime elverişli bilirkişi kurulu raporu ile tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi ve daha sonra Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kar üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması, bu zarar kiralanan işyerinden tespit edilemiyorsa, bu durumda aynı özelliklere sahip benzer işletmelerin gelir–gider durumlarının vergi dairesi, esnaf odası,

ticaret odası ve benzeri resmi kurumlardan araştırılıp, benzer işyerlerinin muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

3- Davacının faydalı ve zaruri masraf bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 03.09.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak davacının 03.12.2014 tarihli dilekçe ile kiralananda tadilat yapılması hususunu sorduğu, aynı tarihli cevabi yazı ile de tadilat yapılmasında sakınca olmadığı hususunun bildirildiği hususu çekişmesizdir.

Kira süresi dolmadan kirayaverenin haksız eylemi ile davacı kiracının lokantadan çıkartılması, üç yıllık kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Davacının 17.02.2015 tarihli dilekçesi ekinde dosyaya sunduğu faturalar değerlendirilmek suretiyle kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.