Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2356 K.2017/6924

Taraflar arasındaki tahliye ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının ....

No:24/1 ön giriş Mecidiyeköy-İstanbul adresinde bulunan taşınmazda 15.09.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak ticari faaliyette bulunduğunu, burada....Köfte adı altında lokanta işletmekte olduğunu, kiralanan dükkanın sözleşmeye göre sadece kafeterya olarak kullanılabileceği, herhangi bir surette tahrip ve tadil edilirse, ciheti ve taksimatı değiştirilirse kiraya verenin sözleşmeyi feshedilebileceğini, ancak kafeterya olarak kiralanan mecurun lokantaya çevrildiğini, masa ve sandalyelerin sokağa taşındığını, sokağa bakacak şekilde et döner satışları yapıldığını,

kötü yemek kokularının apartman sakinlerini rahatsız ettiği gibi, binanın dışarıdan ucuz ve basit görünmesine sebebiyet verdiğini, bu sebeplerle belediyenin mecurda yıkım kararı aldığını, bu hususların açıkça akde aykırılık teşkil ettiğini, bu aykırılıkların giderilmesi İçin Beyoğlu 52. Noterliği’nin 13.08.2014 tarih ve 05071 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalıya 30 gün süre verildiğini ancak aykırılığın bu sürede giderilmediğini, gayrimenkulün kiracı tarafından akde aykırı şekilde tadil edilmesi sebebiyle oluşan zarar ziyanın da kiracı tarafından giderilmesi gerektiğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesine,

davalı kiracının kiralanana vermiş olduğu zarar ziyanın tespiti ile belirlenecek bu rakamın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin dava konusu mecurda 20 yıldır kiracı olarak bulunduğunu, boş arsa olarak kiralanan taşınmaza yapılan tüm tadilat ve tamiratların sitenin izni dahilinde yapıldığını, davacının akde aykırılık iddiasının tamamen gerçek dışı ve hukuk dışı olduğunu, zira müvekkilinin işyerini 20 yıldır aynı mahiyette ve köfteci olarak, kafeterya tarzında işletmekte olduğunu, bu hususa tüm site sakinlerinin şahit olduklarını, işyerinde son

../.. -2-

sistem koku filtreleri kullanılmakta olduğunu, koku yapması ve rahatsızlık vermesinin mümkün olmadığını, kiralanan bir yerin belediye tarafından yıkım kararına maruz kalmasının akde aykırılık durumu oluşturmadığını, aykırı yapılaşma iddialarının temeli ve hukuki dayanağının olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece; dava konusu olan mecurun davalıya kiraya verildiği tarih itibari ile kira sözleşmesindeki hükümlere uygun kullanıldığı, mecurun işletme ruhsatı ve çalışma belgesi , vergi levhası , çalışanların sigorta poliçesinin bulunduğu bu şekilde akde aykırı bir durumun bulunmadığı, mecurun kiracı tarafından kiralama amacına uygun olarak kafeterya (çiçek köfte) işyeri olarak kullanıldığı gerekçesiyle davasının reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15.09.2004 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazın kafeterya olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği anlaşılmaktadır.

Kiralayan tarafından gönderilen 13.08.2014 tarihli ihtarname ile; sözleşmeye aykırı yapılaşmaya gidildiğinin tespit edildiği, bu eklentilere ilişkin belediyece yıkım kararı verildiği, yine apartmana ait ön bahçeye masa ve sandalye konularak işgal edildiği, ayrıca kafeterya olarak kiralanmasına rağmen mecurun lokantaya çevrildiği ve oluşan yemek kokularının ve gürültünün çevreye zarar verdiği belirtilerek, 30 gün içinde eski hale getirilmesi aksi halde dava açılacağı belirtilmiş olmasına rağmen, dosya içerisinde ihtarnamenin muhatabına tebliğ edildiğine dair tebliğ şerhine rastlanılamamıştır.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti için ihtarnamenin tebliğ tarihinin araştırılması gerekmekte olup ayrıca, sözleşmede kafeterya olarak kiraya verildiği belirtilen taşınmazın, mevcut bilirkişi raporunda lokanta olarak kullanıldığı tespit edildiğine göre, Mahkemece bu hususun akde aykırılık oluşturacağı hususu da değerlendirilmek suretiyle, iddia ve savunmalar doğrultusunda tarafların tüm delilleri araştırılarak bir karar verilmesi gerekirken,

davacının delilleri yeterince araştırılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.