Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2358 K.2017/2601

Taraflar arasındaki işyeri ihtiyacı ve temerrüt nedeniyle tahliye ile kira alacağı davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, müvekkiline ait taşınmazın davalıya kiralandığını, davalının kira bedellerini ödemediğini, müvekkilinin mutfak tüpü satan bir esnaf olduğunu, doğalgaz gelmesi nedeniyle artık yaptığı iş ile geçinmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle mülkiyeti kendisine ait ekmek fabrikasını çalıştırmak istediğini, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerini müvekkili kullanacağını için kiralananın tahliye edilmesini ihtar ettiklerini, ihtara rağmen davalının kira bedelini ödemediğini ve işyerini tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine ve 24.000 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu taşınmazın müvekkiline ait olup muvazaalı olarak davacıya devredildiğini ve taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlendiğini, gerçek bir kira ilişkisi kurulmaması nedeniyle davacının taleplerinin haksız olduğunu, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresinde olmadığını, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 25/03/2014 tarihli ihtarname içeriğinde kiracıya kanunun aradığı en az otuz günlük sürenin verilmediği, bu haliyle temerrüt nedeniyle tahliye şartlarının oluşmadığı, gereksinim sebebiyle tahliye istemi yönünden, TBK'nun 350. maddesinde, davanın açılması için kanun koyucunun bir aylık hak düşürücü süre öngördüğü, davanın 11/07/2014 tarihinde açıldığı, sözleşme süresinin 01/05/2014 tarihinde bittiği ve süre şartının sağlanmadığı, öte yandan davacıya ait diğer işyerleri gezilmekle akaryakıt istasyonu ve tüp bayiliği işlettiği anlaşıldığı, tahliye talebinin gerçek, samimi ve zorunlu bulunmadığı belirtilerek süresinde açılmayan ve esasa yönelik kanuni şartları da oluşmayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının ihtiyaç nedeni ile tahliye davasına yönelik temyiz itirazlarına gelince,

6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davaya dayanak kira sözleşmesi 01/05/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl sürelidir. Davacı, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğunu belirterek 01/05/2014 tarihinde sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye etmesini davalıya bildirdiği, ihtarnamenin 03/04/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 01/05/2014 tarihinde başlayan bir yıllık dönem içerisinde dava açılabilecektir. Dava, 01/05/2014 tarihinde yenilenen dönem içinde 11/07/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle mahkemece ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açılmadığı yönündeki gerekçesi yerinde değildir.

Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı... Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi ...'in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.

3-Davacının kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı, dava dilekçesinde, 24.000 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup kira alacağının tahsili talebi ile ilgili olarak olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.