Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/266 K.2017/2612

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshinin tesbiti ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafça istenilmekle; daha önceden belirlenen, 07/03/2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.... geldi. Karşı taraf vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde; işletme hakkı davalı şirkete ait olan ve yat limanında bulunan 123 ada, 24 parsel üzerindeki ünitenin restaurant olarak kullanılması amacıyla taraflar arasında 01/11/2009 başlangıç tarihli 3 yıl 2 ay süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davacının yedi ay süren dekorasyon ve esaslı tadilatlar sonucu işletmeyi 18/06/2010 tarihinde hizmete açtığını, işletme ruhsatı almak için Belediyeye başvurulduğunda, belediyenin cevabi yazısında çalışma ruhsatı talep edilen yapının 13/06/1995 tarihli yapı kullanma izin belgesinde 1 adet Türk Hamamı ve sauna tesisine kullanma izni verildiği,

Türk hamamı ve sauna tesisi olarak ticari faaliyette bulunulması halinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenebileceği, restoran olarak kullanılmak istenildiği takdirde yapının kullanım şeklinin işyeri olarak düzeltilmesi gerektiğinin belirtildiğini, davalıya bu konuda 13/07/2011 tarihli ihtarın keşide edilmesine rağmen davalının üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediğini ve 04/08/2011 tarihli encümen kararı ile kiralananın 11/08/2011 tarihinde mühürlenerek işletmenin faaliyetinin durdurulduğunu, işletme faal olmadığı halde mühürleme tarihinden dava tarihine kadar 10 aylık kira bedelinin ödendiğini,

davalı kiralayanın kiralananı kullanma amacına uygun olarak teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirterek kira sözleşmesinin yürürlüğünün sağlanabilmesi için muarazanın giderilmesi, mühürleme tarihinden dava tarihine kadar geçen süre ve bu davada geçecek sürenin kira sözleşmesi süresine eklenmesini talep etmiş, 05/10/2012 tarihli ıslah dilekçesi ile kira sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedildiğinin tespiti, davalıya ödenen 198.175.-TL kira bedelinin iadesi,

596.000.-TL kiralananda yapılan tadilat ve dekorasyon bedeli 203.156.-TL davacıya ait malzeme ve demirbaş bedeli ile 500.000.-TL mahrum kalınan karın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili, tadilat ve onarım konusunda davacıya onay verilmediğini, sözleşmenin 7.maddesinde ruhsat ve izinlerin kiracı tarafından alınmasının kararlaştırıldığını, kiracının ünitenin yasa ve yönetmelikler açısından durumunu incelediği ve üniteyi bu haliyle kabul ettiğinin belirtildiğini, bu durumda davacının sözleşmenin başlangıcından itibaren kiralanandaki ayıbı bildiğini buna rağmen kiralananı işleterek 21 ay sonra ruhsat için Belediyeye başvurduğunu, basiretli tacir gibi davranmadığını ve davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne 124.379.98-TL kira bedeli ile 79.598,26.TL menfi zararın davalıdan tahsiline, kar mahrumiyeti isteminin reddine dair karar, davacı ve davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.12.2015 tarih 2015/8986 E-11373 sayılı kararı ile "davacı kiracı yargılama sırasında keşide ettiği 31/08/2012 tarihli ihtar ile kira sözleşmesini feshettiğini bildirdiğine göre fesih ile birlikte taraflar arasındaki borç ilişkisi ileriye etkili olarak sona ereceğinden bu noktada feshe neden olan taraf açısından tazminat sorumluluğu söz konusu olacaktır.

Mahkemece davacının feshinin haklı sebebe dayanıp, dayanmadığı, aynı hukuki ilişki çerçevesinde hem menfi hem de müspet zararın tazminini istemenin mümkün olmadığı hususları üzerinde durularak davacının taleplerinin değerlendirilip, sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle" bozulmasına karar verilmiş; hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak davanın kısmen kabulüne, taraflar arasındaki kira akdinin feshine, 124.379,98 TL Kira alacağı, 635.000,00TL Proje imalat tadilat bedeli, 203.156,00 TL demirbaş techizat bedeli, 79.598.26 TL mühürlü dönemde ödenen elektrik bekçi vs. giderler bedeli olmak üzere toplam 1.042.134.24 TL menfi zararın ıslah tarihi olan 05/10/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine, davacının müspet zarar talebinin reddine, karar verilmiş ise de bozma ilamına uygun inceleme yapılıp hüküm kurulmamıştır.

Mahkemece bozma ilamına uyulmakla, karar bozma lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hakkın gerçekleşmesine sebep olur. Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtayca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Mahkemece bozma ilamına uyulduğuna göre, bozma kararı gereğince inceleme yapılıp karar verilmesi gerekir. Ne var ki; mahkemece bozma ilamına uygun inceleme yapılmamıştır.

Davacı vekili bozma ilamından sonra ibraz ettiği 06.04.2016 tarihli dilekçesinde menfi zararlarının tahsilini talep etmiştir. Davacı kiracı, kiralananın TBK 301. maddesine uygun teslim edilmediğini belirterek mühürleme tarihinden itibaren ödediği kira ve aidat bedellerinin iadesini talep etmekte ise de davacı kiracı yargılama sırasında keşide ettiği 31/08/2012 tarihli ihtar ile kira sözleşmesini feshettiğini bildirdiğine göre, fesih tarihinden önce işleyen kira ve aidat alacaklarından sorumludur. Bu durumda, davacı kiracının tahliye tarihine kadar kira ve aidat ödeme yükümlülüğü devam ettiğinden kira, aidat, elektrik, bekçi vs giderlerine ilişkin taleplerinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca taşınabilir nitelikte eşyaların bedelini kiraya verenden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kuşadası 2 AHM nin 2011/63 D.İş sayılı dosyası ile 26/08/2011 de mahallinde mahallinde yapılan tespitte, “10.645 parça 377 kalemden ibaret malzemenin 2. el satış fiyatı hesaplanarak toplam malzeme bedelinin ise 203.156,00-TL. olduğu" tespit edilmiştir.

Oysa bu eşyaların, davacının kiralama amacına uygun olarak taşınmazda kullandığı taşınır nitelikte eşya ve aksesuarlar olup, tahliye sırasında götürülebileceği gibi, taşınmazı başka amaçla kullanacak olan kiraya veren ya da yeni kiracı tarafından benimsenip kullanılması beklenemez.

Bu itibarla mahkemece davacıya ait olan ve tespit bilirkişi raporunda belirlenen taşınır nitelikli demirbaş techizat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

Davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK 530, BK.nun 414.md.) Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Ancak mahkemece hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarında, kiralanana yapılan masrafların 26/08/2011 tespit tarihindeki değeri hesaplanmıştır.

Bu durumda mahkemece, yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak faydalı ve zorunlu gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerleri denetime elverişli şekilde (miktar, birim, fiyat gösterilerek) tespit ettirilip, kira sözleşmesinin süresi ve davacı tarafından kullanılan dönem itibariyle bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi de doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.