Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2674 K.2017/9967

Taraflar arasındaki tahliye ve kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, tahliye davasının kabulüne, kira bedelinin tespiti davasının reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiş, davanın niteliği gereği davacı vekilinin duruşma isteğinin reddi ile süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelenmesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davalının kiracı olduğu (20) ve (21) nolu bağımsız bölümleri 03/12/2013 tarihinde davacının satın aldığını, 17/12/2013 tarihinde ise (22) nolu bağımsız bölümü de aldığını, bu üç işyerini birleştirerek büyük bir iş yeri haline getirerek oğluna işyeri açmak istediğini, kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.000 TL olarak gösterilmiş ise de aylık kira bedelinin 2.500 TL olduğunu, kiracının 1.000 TL'yi önceki malikin banka hesabına kalan 1.500 TL' yi de elden verdiğini önceki malikten öğrenildiğini, davalının 15/04/2014 tarihinden itibaren aylık 1.200 TL kira bedeli yatırmaya başladığını,

1.200 TL kira bedelinin rayiçlerin çok altında kaldığını belirterek kira süresinin bitmesi, esaslı tadilat ve işyeri ihtiyacı nedenleri ile davalının tahliyesine, tahliye işlemi gerçekleşene kadar yeni kira bedelinin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 3.500 TL olarak tespitine ve taşınmazın edinme tarihi olan 03/12/2013 tarihinden bu yana eksik ödenmiş olan kira bedelinin işlemiş olan yasal faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 6098 sayılı BK'nun 351/2 maddesi uyarınca davanın yasal süresi içinde açıldığı ve davacınında oğlunun iş yeri ihtiyacının bulunduğunun gerçek ve samimi olduğu kanaatine varıldığı belirtilerek davalının kiralanandan T.B.K'nun 351/2 ve 350. maddeleri uyarınca tahliyesine, yasal şartları oluşmadığı gerekçesiyle kira bedelinin tespiti davasının reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-)Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15/04/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz konusu kira sözleşmesi ile (20) ve (21) numaralı bağımsız bölümler davalıya kiralanmıştır. Bilirkişi raporunda, (20) ve (21) numaralı dükkanlar arasındaki duvarların kaldırılarak birleştirilmek

suretiyle bebek giyim mağazası olarak birlikte kullanıldığı belirtilmiştir. Davacı tanıkları, davacının oğlunun, dava konusu taşınmazda inşaat işi yapacağını büro ve tanıtım amaçlı showroom olarak kullanılacağı beyan etmişlerdir. Bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın yapılacak işe uygun olup olmadığı yönünde bir değerlendirme yapılmamıştır. Rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir. Bu durumda bilirkişiden ek rapor alınarak veya gerekirse yeniden keşif yapılarak taşınmazın bulunduğu konum, büyüklük, yapılacak işe uygun olup olmadığının Yargıtay denetimine elverişli ayrıntılı raporla saptandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

2-)Davacının temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; TBK'nun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." düzenlemesi yer almaktadır.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.

Davaya dayanak olan 15/04/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 5. maddesinde kira artışının TÜFE oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Mahkemece, yıldan yıla yenilenen kira dönemlerinde davalının TÜFE oranında arttırım yapmak sureti ile kira bedellerini ödediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, davalı taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.

Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Davalı tarafın tespit edilecek miktarı ödeyip ödemediği hususu, dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğunun belirlenmesi yönünden sonuca etkilidir.

O halde mahkemece sözleşmedeki artış oranı gözetilerek davalı kiracının ödediği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.