Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2717 K.2017/13978

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti ve kira farkının tahsili davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile eski malik arasında Sakarya cad.

Barış mah. ... ada ... parsel no: 2,3 ve 4 nolu taşınmazların kiralanması hususunda 01.03.2012 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, 3 ve 4 nolu dükkanların 30.12.2013 tarihinde satın aldığını, sözleşmede her bir dükkanın kira bedelinin ayrı ayrı gösterilmediğini, kira sözleşmesinin yenilenme tarihi olan 01.03.2014 tarihinden sonra iki dükkan için 13.830.-TL olan aylık kira bedelinin 14.778.-TL ( kdv dahil ) ödendiğini, kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden 01.03.2014 tarihine kadar olan 2 aylık dönem için aylık 17.700.-TL ( kdv dahil) olarak tespiti ile davalı tarafça bu dönemde eksik ödenen 7.740.-TL,

01.03.2014 tarihinden itibaren ise aylık kira bedelinin 18.827.-TL (kdv dahil) olarak tespiti ve Mart ayında eksik ödenen 4.409.-TL toplamı 11.789.-TL kira alacağının yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, önceki malik tarafından 2 nolu bağımsız bölümün dava dışı 3. kişiye satıldığını, 2013 yılı Nisan ayından bu yana da 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler için 13.830.-TL kira bedeli ödendiğini, davanın haksız olduğunu belirterek reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalı ile önceki kiralayan arasında yapılmış olan ve satın almayla kiralayanın halefi konumundaki davacı ile davalı arasında on yıl süreli olarak imzalanan kira sözleşmesinin süresi dolmadan taşınmaz kirasının tespiti ile ilgili dava açılmasının dinlenebilirliği ispat edilemediğinden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde;“ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Somut olayda; Eski malik ile davalı arasında düzenlenen 01.03.2012 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi gereğince "kira bedellerine yıllık dönemler halinde DİE tarafından ilan edilen tüfe-üfe ortalaması alınarak hesaplanacak oranda artış yapılacağı " hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tespiti istenilen dönem kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 3. dönem olup, hak ve nesafet dönemi başlamamış olup yukarıda belirtilen hususlar ışığında tacir olduğu anlaşılan davalı kiracı hakkında kira sözleşmesindeki şart dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.