Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/272 K.2017/5909

Taraflar arasındaki tahliye ve tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm taraflarca temyiz edilmiş hükmün, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle, daha önceden belirtilen 25/04/2017 duruşma günü için tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av.....Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00' e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, taraflar arasında 02.12.2011 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının her ay aylık cirosunun % 3,5 oranındaki meblağı kira bedeli olarak ödeyeceğini, asgari kira bedelinin ilk yıl için 5000 TL + KDV olarak belirlendiğini, sözleşmede belirtilen yıllık baz kiranın tefe ve üfe yıllık artış ortalamasına göre her sene artırılacağını, davalının kira sözleşmesi gereğince baz kiraya artış uygulamadığını, kira farklarının doğan alacağın 01.01.2014 -01.04.2015 tarihine kadar olan aylar için toplam 9.690,83 TL+KDV olduğunu,

bu hususta davalıya 22.07.2015 tarihli ihtarname gönderildiğini ve bu eksik ödenen baz kiraların ödenmesinin/mahsup edilmesinin talep edildiğini, taşınmaz kiraya verilirken 350.000 TL + KDV tutarının ilerde işleyecek kira bedellerine mahsup edilmesi için kiracı tarafından müvekkiline teslim edildiğini, ancak davalının, süre verilmesine rağmen kira farklarını ödemeyi kabul etmediği,

gerekli mahsuba gitmediği için temerrüde düştüğünü, davalının müvekkiline bildirdiği ciroların gerçeğe aykırı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesine, 01.01.2014 tarihinden başlayarak 01.04.2015 tarihine kadar olan aylar için ödenmeyen/mahsup edilmeyen toplam 9.690,83 TL + KDV olan baz kira alacaklarının ilgili kira ayları için ayrı ayrı başlagıç tarihlerinden itibaren en yüksek banka avans kredi faizi ile birlikte alacakları olduğunun tespiti ile belirlenecek bu miktarın peşin alınan bedelden mahsubuna,

davalının kira sözleşmesinin 7.3.1 ve 7.3.1.1. mdlerine aykırı hareket etmesi nedeniyle sonradan ıslah edilerek artırılmak üzere 10.000 TL kira alacağının ihtarname tarihi olan 22.07.2015 tarihinden itibaren en yüksek banka

avans kredi faizi ile birlikte alacaklarının olduğunun tespiti ile belirlenecek bu meblağın da peşin alınan bedelden mahsubuna; 30.05.2015- 30.05.2016 tarihleri arasındaki baz kiranın 6.475 TL + KDV olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin ödediği peşin bedeli aşan bir kira alacağı doğmadığını, bu durumda müvekkilinin kira borcunun ödenmesinde temerrüde düşmediğini, davacıya sözleşme başlangıcında 350.000 TL+ KDV tutarında peşin kira ödemesi yapıldığını, peşin ödenen kira bedeline ulaşıncaya kadar kira sözleşmesi gereği davacıya herhangi bir ödeme yapılmayacağının taraflar arasında kararlaştırıldığını, davacının yaptığı baz kira artış hesaplamasının hatalı olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın 30.05.2015-30.05.2016 dönemi baz kirasının aylık KDV dahil 7.297,03 TL (6.183,92 TL + % 18 KDV) olduğunun tespitine, diğer talepler yönünden açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davalının gerekçesi bildirmeyen temyiz itirazlarının ve davacının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- ) Davacının ciro kirasına yönelik isteminin reddine ilişkin temyiz itirazlarına gelince,

Davaya dayanak yapılan 02.12.2011 tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 7.3.1 maddesinde " Ciro kirası, Tesco Kipa'nın mecurda faaliyete başlama tarihini takip eden her kira ayına ilişkin toplam net satış rakamının %3.50'si üzerinden hesaplanır.

Ciro kirası net bedel olup KDV bu orana dahil değildir. ", 7.3.3 maddesinde ise "Kiraya veren, kiracı tarafından beyan edilen ve yeminli mali müşavirin hazırlayıp imza altına alacağı geçmiş kira yılına ilişkin ciro kirasını denetlemek istediği takdirde, bu denetleme konusunda uzman ve bağımsız bir denetim firması tarafından yapılacaktır. Bağımsız denetim firmasının ücret ve masrafları kiraya veren tarafından karşılanacaktır." hükümleri yer almaktadır.

Davacı, davalı kiracının 2014 yılı ile 2015 yılı ilk altı aylık cirolarını eksik bildirdiğini iddia ederek kira alacağının belirlenmesini talep etmiş ancak mahkemece davacının bu istemi, taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi gereğince bağımsız denetim firması tarafından cironun tespiti ile peşin yatan 350.000,00 TL' sından tahsilinin mümkün olduğu gerekçesiyle reddedilmiştir.

Kira sözleşmesinin 7.3.3 maddesinde, kiraya verenin, bağımsız denetim firması ile kiracının cirosunu denetleyebileceği yönünde hüküm bulunması, kiraya verenin yasal yollara başvurmasına, kira alacağının tespiti için dava açmasına engel değildir. Kiraya veren sözleşme hükmüne dayanarak bağımsız denetim firması ile kiracının cirosunu denetleyebileceği gibi bu yola başvurmadan dava açmasını yasaklayan bir düzenleme bulunmamaktadır.

Bu nedenle davacının, cironun gerçeğe aykırı bildirildiği iddiasına dayanan kira alacağına yönelik talebi ile ilgili olarak bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekker eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3-) Bozma nedenine göre davacı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.